Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng, đề xuất nhiều điểm mới nhằm gỡ rối thủ tục, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội thông qua việc sửa đổi, bổ sung dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm nghiệm thu, giảm phiền hà

Trọng tâm đề xuất của HoREA xoay quanh việc cải cách thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể là sửa đổi khoản 2 và bổ sung khoản 5 (mới) vào Điều 7 của dự thảo Nghị quyết.

Theo đó, hiệp hội kiến nghị việc thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (nếu có) sẽ được lồng ghép thực hiện cùng lúc với thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Thay vì tách riêng các bước thẩm định như hiện nay, việc tích hợp này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, HoREA đề xuất giao toàn bộ trách nhiệm nghiệm thu công trình xây dựng dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình theo quy định. Cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ không trực tiếp kiểm tra công tác nghiệm thu, trừ trường hợp đặc biệt khi có yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền.

Lý giải cho đề xuất trên, HoREA cho rằng việc lồng ghép thẩm định thiết kế vào quy trình cấp phép xây dựng là phù hợp với quy định tại Luật Xây dựng 2020, giúp tinh gọn thủ tục, giảm thời gian chờ đợi cho doanh nghiệp.

Đối với việc giao chủ đầu tư tự nghiệm thu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận quy định hiện hành (theo Luật Xây dựng 2014) về việc cơ quan chuyên môn kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với hầu hết các dự án nhà ở, bao gồm nhà ở xã hội là không thực sự cần thiết.

"Thực tế cho thấy quy trình này đôi khi mang nặng tính hình thức, có khả năng gây nhũng nhiễu, làm phình to bộ máy và biên chế của các cơ quan quản lý, kéo dài thời gian đưa dự án vào sử dụng và làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật, gián tiếp đẩy giá thành nhà ở xã hội lên cao" - ông Châu chia sẻ.

HoREA gợi lại kinh nghiệm từ Luật Xây dựng 2003, khi chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu công trình cùng các bên liên quan (nhà thầu, tư vấn thiết kế, giám sát) mà không có sự can thiệp kiểm tra trực tiếp từ cơ quan chuyên môn đối với mọi dự án.

Việc xã hội hóa và chuyển sang cơ chế hậu kiểm hoặc chỉ kiểm tra khi có yêu cầu đặc biệt được cho là hợp lý, phù hợp với chủ trương tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, HoREA cũng nhấn mạnh việc vẫn cần duy trì cơ chế kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền trong những trường hợp cần thiết như thanh tra, điều tra, kiểm toán hoặc theo yêu cầu của UBND cấp tỉnh nhằm đảm bảo sự giám sát khi cần.

Đề xuất cho thu thêm chênh lệch giá, giảm tiền cọc

HoREA tiếp tục đưa ra những góp ý quan trọng, đề nghị sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung trong dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý là các đề xuất liên quan đến việc xác định giá bán, giá thuê mua và quy định về tiền đặt cọc nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua, thuê nhà.

Một trong những điểm gây tranh cãi là quy định về xử lý chênh lệch giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội sau kiểm toán, quyết toán. Khoản 3 Điều 8 của dự thảo Nghị quyết hiện hành quy định nếu giá bán, giá thuê mua theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch. Ngược lại, nếu giá thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả cho người mua, thuê mua.

Ông Châu cho rằng quy định này chưa sòng phẳng, chưa công bằng với chủ đầu tư, có thể làm giảm đi phần lợi nhuận danh nghĩa 10% vốn đã ít ỏi. Do đó, hiệp hội đề nghị sửa đổi theo hướng: Nếu giá theo kiểm toán, quyết toán cao hơn thì chủ đầu tư được thu thêm phần chênh lệch từ người mua, thuê mua.

"Tuy nhiên, đề xuất cũng mở ra hướng linh hoạt khi bổ sung trường hợp chủ đầu tư quyết định không thu thêm phần chênh lệch này, xuất phát từ thực tế nhiều chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội với tâm nguyện phục vụ cộng đồng. Trường hợp giá thấp hơn, chủ đầu tư vẫn phải hoàn trả phần chênh lệch" - ông Châu góp ý.