Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ báo cáo Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở 2023, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến việc mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Một trong những điểm đáng chú ý là siết lại việc chuyển nhượng loại hình nhà ở này sau thời hạn 5 năm.

Giữ quỹ nhà cho người thu nhập thấp

Theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được phép bán lại sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng được thực hiện theo cơ chế thị trường, tức có thể bán cho bất kỳ người nào có nhu cầu.

Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này đang làm “hao hụt” quỹ nhà ở xã hội. Nguyên nhân là sau khi đủ điều kiện thời gian trên, nhiều chủ căn hộ lại bán ra thị trường như nhà ở thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm đối tượng được hỗ trợ.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh.

Vì vậy, cơ quan soạn thảo đề xuất trường hợp bán lại nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc không còn cơ chế bán tự do như hiện nay.

Đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này sẽ giúp người có nhu cầu thực sự dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn, đồng thời giữ đúng bản chất hỗ trợ của chính sách.

Điều chỉnh cách tính giá, bỏ thẩm định giá

Cùng với việc siết chuyển nhượng, dự thảo cũng đề xuất thay đổi cách xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở xã hội.

Cụ thể, giá sẽ được bổ sung thêm ba nhóm chi phí gồm: chi phí quyền sử dụng đất (trong trường hợp chủ đầu tư có đất), kinh phí bồi thường - hỗ trợ - tái định cư và chi phí đầu tư hạ tầng xã hội trong dự án. Trong khi đó, quy định hiện hành chỉ tính các khoản như chi phí xây dựng, vận hành, bảo trì và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

Dự thảo cũng đề xuất bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư được tự quyết định giá thay vì phải trình cơ quan quản lý phê duyệt như hiện nay.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn đề xuất mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ tại địa phương (từ cấp Phó Chủ tịch UBND cấp xã trở lên), đồng thời bổ sung chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cho người có nơi làm việc cách xa nơi cư trú.

Lo ngại phát sinh lách luật

Dù mục tiêu là đảm bảo công bằng và đúng đối tượng, đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Anh Nguyễn Văn Hùng, người đang sở hữu một căn nhà ở xã hội ở phường Long Biên, Hà Nội, cho rằng quy định mới về bản chất tương tự chính sách đang áp dụng trong 5 năm đầu, tức chỉ được bán lại cho đúng đối tượng.

Tuy nhiên, điều khiến anh băn khoăn là cách xác định giá sau 5 năm. Dự thảo chưa làm rõ người bán sẽ được bán theo giá hợp đồng hay giá thị trường.

Theo anh Hùng, nếu buộc bán theo giá hợp đồng, rất dễ phát sinh tình trạng “mua bán hai giá”. Người mua vẫn trả thêm khoản chênh lệch ngoài hợp đồng, dẫn đến thất thu thuế cho Nhà nước.

Ngược lại, nếu cho phép bán theo giá thị trường, giá nhà ở xã hội tại nhiều vị trí thuận lợi hiện nay đã tiệm cận nhà ở thương mại. Khi đó, người thu nhập thấp – đối tượng chính của chính sách - có thể không đủ khả năng tiếp cận.

“Thực tế có những dự án nhà ở xã hội ở vị trí gần trung tâm, sau 5 năm giá bán gần bằng nhà ở thương mại” - anh Hùng nói.

Ở góc nhìn khác, chị Trần Thị Nhung, cư dân một dự án nhà ở xã hội tại Thanh Oai, cho rằng cần phân biệt rõ từng loại dự án. Theo chị, quy định siết chuyển nhượng chỉ nên áp dụng với các dự án do Nhà nước đầu tư, có giá bán thấp. Với các dự án do doanh nghiệp tư nhân thực hiện thì nên giữ cơ chế như hiện hành.

Chị Nhung lý giải, hiện nay không ít dự án nhà ở xã hội đã có giá hơn 30 triệu đồng/m², tiệm cận nhà ở thương mại. Người dân vẫn chấp nhận mua chủ yếu vì thiếu nguồn cung nhà ở thương mại chứ không hẳn vì giá rẻ.

Ngoài ra, với người thu nhập thấp, việc sở hữu được một căn nhà thường là kết quả tích góp cả nửa đời người. Nếu sau hàng chục năm buộc phải bán lại theo giá hợp đồng thì sẽ rất thiệt thòi, không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Một chuyên gia bất động sản nhận định nhà ở xã hội vốn đã có giá thấp hơn nhà ở thương mại, nên luôn có sức hút lớn trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn nguồn cung nhà ở thương mại khan hiếm.

Thực tế, nhiều trường hợp người mua có thể bán chênh lệch so với giá hợp đồng cả tỉ đồng. Tuy nhiên, xét về bản chất, người mua lại vẫn thường là người có thu nhập thấp, vì người có thu nhập cao ít khi lựa chọn nhà ở xã hội.

Do đó theo vị chuyên gia, việc khống chế đối tượng chuyển nhượng sau 5 năm tuy hướng tới mục tiêu đúng nhưng thiếu tính thực tế. Quy định này có thể làm phát sinh thêm thủ tục và tạo ra các hình thức “lách luật”.

“Nếu khống chế cả giá bán sau 5 năm thì càng không phù hợp vì dễ dẫn đến giao dịch ngầm, khiến Nhà nước thất thu thuế” - vị này nhận định.