Theo quy định hiện hành, cứ năm năm Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất trên toàn quốc. Dựa vào khung giá này, hằng năm TP.HCM sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực và có bảng giá đất riêng.
Tuy nhiên, bảng giá đất luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vì vậy, mới đây UBND TP.HCM đã đề xuất các bộ báo cáo Thủ tướng việc bãi bỏ quy định khung giá đất tối thiểu và tối đa.
Đề xuất giao địa phương tự quyết
Lý giải đề xuất này, UBND TP.HCM cho biết bảng giá đất trên địa bàn TP đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Khung giá đất thấp nên bảng giá đất cũng thấp. Theo đó, khung giá đất ở tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, các bên thường thỏa thuận thể hiện giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Đồng tình với đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc bãi bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa giúp xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, tránh thất thu thuế nhà, đất.
Theo ông Châu, khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương, cụ thể là TP.HCM, công bố so với giá đất thực tế trên thị trường luôn thấp hơn 30%-50%. Ví dụ ba tuyến đường có mức giá cao nhất TP là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), theo khung giá quy định giá đất tối đa là 162 triệu đồng/m2. Nếu TP.HCM sử dụng thẩm quyền được tăng tối đa 30% mức của khung giá để quy định bảng giá tại địa phương thì đất ba tuyến đường trên tối đa cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất thực tế tại đây cao hơn nhiều.
“Nếu hệ số K áp dụng cho quận 1 (thuộc khu vực 1) là 2,5, theo cách tính bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất của ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2. Trong khi thực tế, giá đất thị trường lên đến hơn 1 tỉ đồng/m2” - ông Châu dẫn chứng.
Các chuyên gia kỳ vọng bảng giá đất sẽ được xây dựng tiệm cận với giá thị trường hơn. Ảnh minh họa: QUANG HUY
Chính vì vậy, HoREA thống nhất với TP kiến nghị bãi bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần tại Điều 113 Luật Đất đai.
Cạnh đó, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho HĐND, UBND TP.HCM chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất. TP phải đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cũng cho rằng nếu bỏ khung giá đất và giao toàn quyền cho địa phương sẽ tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh có thể ban hành giá đất phù hợp hơn với cơ chế thị trường mỗi khu vực. Khi được tính giá thật so với thị trường thì thuế sẽ cao lên, đẩy lùi được đầu cơ đất đai, không làm méo mó thị trường bất động sản.
Chỉ nên điều chỉnh công thức tính giá đất
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, bồi thường, thuế, phí…, vì vậy nói bỏ cũng không được.
“Còn việc giá trị chuyển nhượng, đấu thầu không đúng giá trị thực là do các cá nhân, tổ chức sai phạm, không làm đúng chứ không phải do bảng giá đất lạc hậu thấp hơn thực tế giá thị trường. Hiện đã có quy định xử phạt, thậm chí xử lý hình sự về hành vi trốn thuế khi khai giá chuyển nhượng nhà, đất thấp. Nếu cơ quan chức năng làm nghiêm thì sẽ quản lý được hoạt động mua bán và giá thực tế giao dịch. Về bồi thường, các công trình giao thông hạ tầng của TP thì mới áp dụng theo bảng giá đất, còn những dự án dân cư, thương mại khác thì bồi thường theo giá thỏa thuận” - ông Hiển phân tích.
Theo ông Hiển, nếu cho rằng khung giá đất lạc hậu, thấp hơn giá thị trường thì TP.HCM và các địa phương phải tự đưa ra công thức tính để bảng giá đất ban hành cập nhật đúng thực tế. Nếu bỏ khung giá đất thì lấy công cụ gì để quản lý, thu thuế…? Chính vì khung giá đất không theo kịp thị trường nên mới có hệ số K được điều chỉnh theo từng năm.
“Vì vậy, theo tôi không nên bỏ mà nên đưa ra công thức tính, cách tính khoa học phù hợp thực tế. Ngoài việc quản lý chuyển nhượng, cũng cần quy định các ngân hàng khi cho vay cần căn cứ vào giá giao dịch của các tài sản đó để cho vay chứ không chỉ căn cứ vào giá thẩm định. Khi có quản lý đồng bộ thì giá đất sẽ đúng trên dữ liệu của ngân hàng, công chứng, nộp thuế đúng. Từ đó TP sẽ có cơ sở tin cậy tính toán được giá đất thị trường và ra công thức đúng” - ông Hiển nói.
Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng thị trường bất động sản hiện không minh bạch, giá đất hay biến động. Như vậy, nếu căn cứ thị trường thì bảng giá đất sẽ phải thay đổi liên tục. Ông cho rằng chỉ nên rút ngắn giai đoạn áp dụng khung giá đất, bảng giá đất xuống còn ba năm thay vì năm năm, bởi khoảng cách năm năm là khá dài so với mức độ biến động của bất động sản.
| Giảm gánh nặng tiền sử dụng đất Khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Tám tháng đầu năm nay, do thị trường khó khăn nên số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chỉ đạt hơn 4.450 tỉ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019. HoREA nhận thấy về lâu dài nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất kiểu tận thu, thu trước một lần, mà nên chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở. Ví dụ, thuế suất này có thể bằng khoảng 15%-20% bảng giá đất để giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất hiện nay. |
