Đầu tư bất động sản và bài toán siết tín dụng đúng chỗ

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Van điều tiết thị trường bất động sản

Theo đó, cơ quan này đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới bao gồm: Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trong đó, với chính sách cho vay mua nhà, Bộ Xây dựng đề xuất mua căn nhà thứ 2 được vay không quá 50%, mua căn thứ 3 vay không quá 30%.

Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu đô thị lớn trên cả nước đang ở mức cao không tưởng.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho biết: Một thống kê đáng báo động cho thấy, trong năm 2024, mức thu nhập trung bình của người lao động ở Việt Nam cần đến 24 năm mới có thể tích góp đủ để mua một căn hộ với giá bình dân. Đến nay, con số này đã bật lên ngưỡng gần 26 năm. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia trên thế giới, con số này chỉ dừng lại ở mức 15 năm. Điều đó cho thấy giá nhà ở Việt Nam ngày càng tăng và người dân ngày càng khó mua nhà.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thông tin thêm: Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều bắt tay với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà. Đây được xem là giải pháp tài chính quan trọng, vừa kích cầu thị trường, vừa mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người dân. Nhờ đó, giúp gia tăng tính thanh khoản, cải thiện đáng kể khả năng hấp thụ sản phẩm ở nhiều phân khúc bất động sản.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã lợi dụng chính sách tín dụng ưu đãi để lướt sóng, đẩy giá và tạo biến động cục bộ trên thị trường. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất siết hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.

Đừng vì sợ đầu cơ mà làm khó người mua thật

Bàn về giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững, TS Cấn Văn lực khẳng định: “Không thể để giá bất động sản tăng mãi như hiện nay. Trong đó, giải pháp trọng tâm là hoàn thiện khung pháp lý và khâu thực thi, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch để ngăn đầu cơ, thổi giá, đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, việc áp thuế thu nhập cá nhân trên phần thu nhập thực từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản cũng cần được tính đến. Bên cạnh đó, phải xem xét thêm chính sách áp dụng hạn mức tín dụng bất động sản nhưng cần cân nhắc thêm yếu tố vùng miền, do thị trường bất động sản ở các thành phố lớn có tính chất đầu cơ nhiều hơn."

Đáng chú ý, TS.Trần Xuân Lượng cho rằng: “Chúng ta không nên gộp chung nhóm đầu cơ, lướt sóng với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên để khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mặc dù hành vi mua thêm nhà nghe có vẻ giống đầu cơ, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau.

Nếu nhóm đầu cơ, lướt sóng bất động sản tạo ra những biến động tiêu cực đến thị trường thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn. Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu động lực tăng trưởng tích cực của thị trường."

Mục tiêu kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản là điều cần thiết và buộc phải thực hiện quyết liệt trong thời gian tới. Song các giải pháp được ban hành cần được cân nhắc thận trọng, làm sao vừa đạt giúp điều tiết, vừa tránh tác động không mong muốn đến thị trường. Do đó, quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, để vừa đáp ứng yêu cầu ngắn hạn, vừa duy trì sự ổn định và bền vững trong dài hạn.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam

Cùng quan điểm, phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại cũng cảnh báo: “Chúng tôi hiểu trăn trở của cơ quan quản lý về việc hạ nhiệt giá và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, không phải ai mua căn thứ hai, thứ ba cũng đều là đầu cơ, nhiều người mua để tích lũy hoặc vì nhu cầu thực (chẳng hạn như căn nhà nghỉ dưỡng, hay làm của hồi môn cho các con...). Do đó, nếu siết hạn mức cho vay mà thiếu phân tích, phân loại, chính sách có thể vô tình làm khó những người có nhu cầu hợp pháp".

Ở góc độ ngân hàng, vị này nhận định các khoản vay dành cho khách hàng có thu nhập cao thường đảm bảo an toàn vốn hơn hẳn so với nhóm thu nhập trung bình hoặc thấp. Vậy tại sao những khách hàng có năng lực tài chính tốt lại không được ưu tiên tiếp cận tín dụng?

Đâu là trụ cột giúp giá bất động sản trở lại giá trị thực?

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhấn mạnh muốn thị trường phát triển ổn định và bền vững cần hành động đồng bộ từ phía cơ quan quản lý đến doanh nghiệp.

Trước hết, với cơ quan quản lý cần đẩy nhanh việc hoàn thiện thể chế, khung pháp lý và đặc biệt chú trọng khâu thực thi. Song song đó, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản. Đây là nền tảng quan trọng để tăng tính minh bạch, hỗ trợ hoạch định chính sách và kiểm soát rủi ro thị trường.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần có các biện pháp cụ thể để xử lý các bất cập như khan hiếm nguồn cung, mất cân đối giữa các phân khúc, chưa đồng bộ dữ liệu...

Với doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, TS. Lực khuyến nghị: Cần sớm thành lập phát triển quỹ nhà ở quốc gia bởi đây là giải pháp căn cơ để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho thị trường. Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, tập trung kiểm soát rủi ro dòng tiền và tránh đầu tư dàn trải, đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm.

Đồng thời doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi số, tham gia đóng góp vào quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu và hạ tầng thông tin về đất đai, bất động sản. Một yêu cầu quan trọng khác là nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo quy định của các luật mới có hiệu lực.

Theo vị chuyên gia này, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và nâng cao hiệu quả đầu tư trong trung và dài hạn.