Đánh thuế bất động sản đầu cơ sẽ bình ổn được giá nhà?

Theo các chuyên gia, thuế là công cụ hiệu quả đã được nhiều quốc gia áp dụng để đảm bảo bình ổn thị trường nhà ở, quản lý hiệu quả tài nguyên quốc gia và góp phần gia tăng ngân sách Nhà nước.

Thuế bất động sản được cân nhắc

Tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 5333/2024 gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Bộ cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Bộ Tài chính cũng đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều bất động sản để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.

Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Savills về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết thuế bất động sản là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Một giải pháp để bình ổn giá nhà

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỉ đồng biến mất hoàn toàn.

“Giá sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Tuy nhiên, với diễn biến giá tăng liên tục của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất ổn an sinh về lâu dài” - bà Cao Thị Thanh Hương đánh giá.

Ở góc độ lý thuyết, bà Hương cho biết đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế. Sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam

Theo bà Hương, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính kinh tế cũng cho rằng cần xác định mục đích thuế bất động sản đánh vào những tài sản đầu cơ không sử dụng hoặc sử dụng không có hiệu quả hoặc là giảm thiểu đầu tư không đúng đắn, kiểu trục lợi.

"Đánh thuế tài sản đầu cơ bỏ hoang sẽ giúp điều tiết thu nhập và tăng hiệu quả của việc sử dụng bất động sản, nhất là đối với tài nguyên đất đai. Khi ngăn được đầu cơ, trị được sốt đất, thổi giá ảo thì giá trị nhà đất trở về đúng giá trị thật"- ông Thịnh chia sẻ.