Có thể nhiều tỉnh, thành không được phân lô, bán nền

Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (dự thảo) vừa được đưa ra có quy định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Nội dung mới này đang khiến nhiều người dân lo ngại sẽ bị thiệt hại quyền lợi.

Nhiều địa phương hết được phân lô, tách thửa?

Góp ý dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại việc phân lô, bán nền tại các địa phương.

Theo ông Châu, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014 đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Trong đó bao gồm cả khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM. 

Thế nhưng dự thảo lại quy định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô, bán nền đối với các khu vực không nằm trong địa bàn TP trực thuộc trung ương, TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc trung ương, TP thuộc tỉnh. 

Như vậy nghĩa là không chỉ toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc trung ương, TP thuộc tỉnh” đều không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Theo ông Châu, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững thì dự thảo đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô, bán nền là có căn cứ. Đây là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Song song đó là kiểm soát chặt chẽ các hoạt động phân lô, bán nền để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Tuy nhiên, đại diện HoREA cho rằng vẫn phải quan tâm nhu cầu phân lô, bán nền tại một số khu vực của các địa phương. Do vậy, chỉ nên cấm phân lô, bán nền tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, TP thuộc tỉnh (TP thuộc TP), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Ngoài ra, HoREA đề xuất chỉ nên cấm thực hiện dự án phân lô, bán nền khu vực mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

“Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô, bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương” - ông Châu góp ý.

Dự thảo quy định mở rộng phân lô, bán nền đang gặp nhiều ý kiến phản đối. Ảnh: QUANG HUY

Cần quy hoạch tổng thể

Đa số các ý kiến người dân, doanh nghiệp và các chuyên gia đều cho rằng không thể quy định kiểu ngăn sông cấm chợ đối với việc phân lô, tách thửa ở các tỉnh, thành.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, cho rằng quy định mới này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu tách thửa của người dân.

Ông dẫn chứng gia đình có 1.000 m² đất đủ điều kiện để tách thửa chia cho năm người con mà không cho tách thửa thì không phù hợp với thực tế. Hoặc trường hợp doanh nghiệp hoặc cá nhân có 5.000 m² đất, muốn tách thửa bán để trả nợ thì không thể ngăn cấm.

Hiện nay, các quy định của pháp luật đều không cấm việc phân lô, bán nền kể cả ở các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Luật cũng cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị.

“Vì thế, không nên cấm mà cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương cần quản lý được quy hoạch tổng thể dài hạn; quản lý các dự án phân lô đó theo quy hoạch tổng thể 1/2.000, 1/500 và quản lý theo định hướng quy hoạch. Các dự án phân lô, bán nền với hạ tầng hoàn thiện sẽ đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và khiến bộ mặt đô thị tại các địa phương khang trang hơn” - ông Hậu chia sẻ.

Theo phân tích của TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản, vấn đề phân lô, tách thửa tùy thuộc vào nhu cầu, phân loại đất đai, tùy thuộc vào dân số, mật độ dân số, mật độ xây dựng từng tỉnh, thành. Mỗi tỉnh, thành có những đặc trưng, về GDP, dân số, cơ sở hạ tầng… cũng khác nhau thì không thể áp dụng chung được.

“Từ bức tranh chung đó, cơ quan quản lý phải xem xét diện tích, dân số của tỉnh, thành đó, rồi dự kiến dân số trong vòng 10 năm, 20 năm, 40 năm… sẽ tăng lên bao nhiêu. Số dân tăng thêm sẽ ở đâu. Quy hoạch toàn TP, quy hoạch từng vùng, từng quận, huyện như thế nào.

Khi các tỉnh, thành rà soát lại và có quy hoạch tổng thể rồi mới có các quy hoạch chi tiết. Từ đó lấy ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp, chuyên gia chuyên ngành… rồi mới trình Quốc hội xem xét. Cần giải quyết từ gốc, chứ không phải giải quyết phần ngọn” - TS Nhân nói.