Trước khi lựa chọn phân khúc nhà, đất nào thu lợi tối ưu thì nhà đầu tư phải bồi đắp cho “cái đầu” mình trước. Nhiều người chỉ chăm chăm chọn lựa sản phẩm bất động sản (BĐS) mà không hề đầu tư về kỹ năng, tư duy, đặc biệt là kiến thức đặc thù ngành BĐS cho mình. Mỗi phân khúc sản phẩm đều có đặc thù về cấu trúc, giá cả, chi phí và lợi nhuận.
Phân khúc khả thi vô cùng đa dạng
Theo góc nhìn cá nhân tôi, phân khúc khả thi đối với số đông người mua trong năm 2019 vẫn rất đa dạng, nhiều lựa chọn cho người có tài lực trên dưới 2 tỉ đồng.
Thứ nhất, đối với nhà phố, với số vốn trên, các khu vực khả thi là quận Bình Tân, quận 9, huyện Bình Chánh, Hóc Môn của TP.HCM; TP Biên Hòa (Đồng Nai) hoặc địa bàn tỉnh Bình Dương.
Thứ hai, đối với đất nền, các khu vực để lựa chọn bao gồm quận 9, Biên Hòa, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Dương. Riêng căn hộ có mức giá này thì thường ở quận 9, huyện Bình Chánh…
Phân khúc thứ tư đầy tiềm năng mà khách hàng có thể lưu ý là nhà vườn, vừa nghỉ dưỡng vừa cho thuê được. Khu vực lý tưởng là các khu lân cận TP.HCM như huyện Cần Đước, Cần Giuộc của Long An; huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), địa bàn Bình Dương và TP Vũng Tàu.
Hai phân khúc nhà đầu tư có trên dưới 3 tỉ đồng có thể nhắm tới nữa trong năm 2019 là nhà xưởng hoặc dãy phòng cho thuê gần các khu công nghiệp tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai.
Đừng mua nhà vì giá rẻ, hãy mua nhà vì nó tiện. Ảnh: QUANG HUY
Bài toán mua nhà cho vợ chồng trẻ
Nhiều gia đình trẻ chờ gặp được nhà tốt, ưng ý rồi mới đi vay mượn tiền để mua. Thế nhưng kinh nghiệm cho thấy người mua nên xác định số tiền mua nhà trước rồi mới tính tới nhà nào tốt trong giới hạn tiền đó. Phải xác định được độ chắc chắn của các nguồn vốn trước khi dòm ngó bất kỳ BĐS nào.
Nếu vợ chồng trẻ đang có công ăn việc làm ổn định, nghĩ đến việc mua nhà để ở thì không nên vay quá 50% giá trị căn nhà và tiền lãi phải trả không được vượt quá 50% thu nhập. Các bạn có thể áp dụng phương pháp “hai lần 50%” của tôi để giải bài toán này.
Về khoản vay không quá 50% giá trị căn nhà, nếu vợ chồng bạn tích lũy được 1 tỉ đồng thì không nên mua căn nhà quá 2 tỉ đồng và không nên vay quá 1 tỉ đồng. Khoản vay quá lớn sẽ làm triệt tiêu động lực của người mua nhà.
Về tiền trả lãi vay không quá 50% tổng thu nhập, khoa học chi tiêu của thế giới đã chứng minh một gia đình phải dành ít nhất 45%-50% thu nhập của mình để đầu tư, tái tạo sức lao động. Nếu tổng thu nhập khoảng 20-30 triệu đồng/tháng thì chỉ nên dành tối đa 10-15 triệu đồng để trả nợ vay.
Từ hai luận điểm trên có thể thấy nếu tiền trả hằng tháng lớn hơn tiền vay hằng tháng thì mới nên quyết định mua nhà. Ngược lại thì hãy kiên nhẫn chờ thêm.
Ví dụ, một khoản vay mua nhà 1 tỉ đồng trả trong 15 năm với lãi suất 10%/năm thì số tiền phải trả cho những tháng đầu tiên vào khoảng 13,8 triệu đồng/tháng. Như vậy, gia đình bạn phải thu nhập ít nhất 28 triệu đồng/tháng và có tích lũy 1 tỉ đồng thì mới nên mua ngôi nhà trị giá 2 tỉ đồng.
Với mua nhà để đầu tư thì tùy vào thời gian thu hồi vốn, khoản lợi nhuận thu được để quyết định.
| Nguyên tắc mua nhà “khu - tiền - cụ - pháp - giao” Thường vì tiền tích lũy chưa được nhiều nên khi mua căn nhà đầu tiên sẽ ưu tiên giá rẻ. Tuy nhiên, cần chú ý đến năm yếu tố cốt lõi là khu vực sẽ sinh sống - khoản tiền sẽ mua nhà - loại nhà cụ thể sẽ mua - pháp lý và tiến hành giao dịch. Khu: Lập một danh sách 5-10 khu vực mình muốn sinh sống và gắn bó. Đi xem ít nhất 5-7 điểm trong danh sách này để có căn cứ đối chiếu, so sánh và lựa chọn. Đừng mua nhà vì rẻ, phải mua nhà vì nó tiện. Tiền: Giá nhà là bước quan trọng thứ hai. Nếu chưa đủ tiền mua, bạn có thể thuê nhà ở khu vực mong muốn để trải nghiệm trước. Sau đó, căn cứ theo công thức trên để chọn được BĐS phù hợp. Loại: Với người mua nhà lần đầu, điều kiện quan trọng là chỉ mua những căn nhà đã có sổ hồng, hoàn chỉnh về pháp lý. Nếu phải đi xa hơn một chút để có căn nhà có pháp lý hoàn chỉnh, tôi khuyên bạn hãy làm điều này. Mua nhà giấy tay ở sẽ rất lo lắng, không đáng. Cuối cùng là các thủ tục giao dịch cần biết như ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, đóng thuế và đăng bộ (đổi tên chủ cũ sang chủ mới). Mọi thủ tục đều phải công chứng rõ ràng, kiểm tra nhà xây có đúng giấy phép không. Đối với nhà chung cư, hãy xác định uy tín của chủ đầu tư bằng cách kiểm tra những dự án họ đã thực hiện trước đó. |
_________________________________
(*) Ông Phan Công Chánh, chuyên gia về đầu tư BĐS, nhà sáng lập Phú Vinh Group.
