Thứ nhất, có giấy chứng nhận (GCN) theo quy định pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán thuộc sở hữu nhà nước…
Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Thứ ba, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ tư, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
người mua cần kiểm tra các thông tin nêu trên thông qua việc:
- Liên hệ UBND phường, văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp thông tin về GCN, quy hoạch;
- Liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để tìm hiểu thông tin ngăn chặn, hạn chế giao dịch…
một số thông tin quan trọng khác là diện tích nhà, đất trên GCN và trên thực tế có phù hợp với nhau không, nếu có chênh lệch thì diện tích đó đang được sử dụng như thế nào. Có thuộc trường hợp lấn chiếm đất trái phép hay không. Có thuộc trường hợp xây sai phép hay không…
Lập hợp đồng mua bán
Sau khi tìm hiểu rõ thông tin, tiến hành giao dịch người mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán (hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở…).
Hợp đồng cần có các nội dung cơ bản như họ tên của cá nhân, tổ chức bên mua, bán; mô tả đặc điểm của bất động sản; giá giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên… các bên có quyền thỏa thuận các nội dung khác, chỉ cần không vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà ở theo quy định.
Thực hiện nghĩa vụ thuế
Khi hợp đồng được chứng thực, đôi bên tiếp tục thực hiện thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ sẽ tùy thuộc quy định của từng tỉnh/TP, còn thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (với điều kiện giá này không thấp hơn khung giá do Nhà nước ban hành).
Người bán cũng cần lưu ý về quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013 về các trường hợp được miễn thuế.
Thủ tục sang tên
Sau các bước trên, người mua có thể làm thủ tục đăng ký biến động hoặc làm thủ tục cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên mình.
Nếu tham gia giao dịch với giá trị lớn, người mua nên nhờ người có am hiểu về pháp lý nhà, đất tư vấn, hỗ trợ trong quá trình chuyển nhượng để hạn chế rủi ro thay vì giao dịch trên cơ sở niềm tin thông thường.
