Chuyên gia ‘mách nước’ đầu tư bất động sản 2025

Thị trường bất động sản năm 2025 mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn nhưng cũng không kém phần thách thức. Những thay đổi trong chính sách và xu hướng phát triển đang tạo ra những làn sóng mới cho các phân khúc như căn hộ, nhà phố ven đô, và bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với áp lực từ sự điều chỉnh bảng giá đất và biến động kinh tế toàn cầu.

Bất động sản ven đô lên ngôi

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, cho hay phân khúc căn hộ vẫn sẽ là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản. Căn hộ có mức giá 50 - 70 triệu đồng/m² tại khu vực TP.HCM sẽ thu hút người mua. Đặc biệt, Bình Dương nổi bật với tốc độ đô thị hóa nhanh, trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với TP.HCM về căn hộ giá bình dân.

Ông Quang đánh giá, trong năm 2025, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố cũng sẽ phát triển tốt. Hiện nay, các chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất lớn và tập trung vào các dự án nhà phố, biệt thự vườn. Phân khúc này sẽ trở thành một thị trường mới trong năm 2025, đặc biệt là nhà phố ven đô, gần các thành phố lớn.

“Việc phân lô bán nền hiện nay bị hạn chế, các chủ đầu tư lớn đang tập trung vào phát triển khu đô thị với nhà phố là chủ yếu. Những khu vực này chủ yếu nằm quanh các thành phố lớn. Sau căn hộ, nhà phố ven đô sẽ là phân khúc phát triển tiếp theo, đặc biệt là các vùng ven đô những thành phố công nghiệp sôi động như Thuận An, Dĩ An…”- ông Quang phân tích.

Đối với phân khúc đất nền, vị chuyên gia này cho rằng vẫn sẽ khó đoán, thậm chí có sự biến động do có nhiều yếu tố tác động như điều chỉnh bảng giá đất từ 2025. Giá đất nhiều địa phương đã tăng từ 50% đến 500%, khiến thị trường đất nền trở nên khó dự đoán. Đặc biệt, khi bảng giá đất ban hành mỗi năm một lần theo Luật Đất đai mới sát với giá thị trường được ban hành vào năm 2026, có thể sẽ đẩy giá đất tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, theo ông Quang, thị trường đất nền hiện nay còn nhiều tồn kho, bên cạnh đó, kinh tế khó khăn ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư nên trong quý I, quý II - 2025 sẽ vẫn có sự chững lại, giao dịch không nhiều. Phải đến cuối năm 2025, khi lượng tồn kho giảm, giao dịch đất nền mới khởi sắc hơn.

Đồng quan điểm, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM), cho biết, thị trường năm 2025, nhà phố, các khu đô thị vệ tinh đánh giá tích cực. Trong năm 2025 sẽ có sự thay đổi khi nhiều tỉnh thành áp dụng bảng giá đất mới. Đến năm 2026, Luật Đất đai mới sẽ được áp dụng, các địa phương cũng sẽ có sự điều chỉnh bảng giá đất một lần nữa. Nhìn chung, năm 2025 thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực, nhưng phải đến năm 2026-2027 mới có sự bứt phá rõ rệt.

Theo TS Nghĩa, nhà ở đô thị hay các đô thị vệ tinh sẽ có những diễn biến tích cực. Tại TP.HCM, nguồn cung đang yếu nên chưa thể giải quyết nhanh chóng, nhưng về tổng thể thị trường có sự nhúc nhích tích cực trở lại, đặc biệt ở mảng giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại).

“Phân khúc có tiềm năng nhất vẫn là bất động sản đô thị, công nghiệp ven đô thị, gắn liền với phát triển khu công nghiệp. TP.HCM hiện đang chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang mô hình công nghiệp công nghệ cao, bảo vệ môi trường, điều này sẽ thu hút đầu tư bất động sản hơn. Tuy nhiên, sự tăng trưởng sẽ diễn ra chậm, không thể bùng phát ngay lập tức”- TS Nghĩa đánh giá.

Hết thời “sốt đất”

Dù thị trường bất động sản nhà phố ven đô, hay đất nền ở những khu vực hạ tầng phát triển như đường vành đai 3, cao tốc… sẽ có nhiều cơ hội phục hồi, sôi động trong năm 2025. Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang lưu ý, sự sôi động ở đây là thu hút nhà đầu tư quan tâm, tìm kiếm và có thể họ “xuống tiền” giao dịch. Còn về biến động tăng giá, “sốt đất”, đầu cơ thổi giá như những năm trước thì sẽ khó có khả năng xuất hiện vì đơn giản hiện nay thị trường bất động sản đang cần thanh khoản tốt.

Do đó, theo ông Quang, các chủ đầu tư, các công ty kinh doanh bất động sản sẽ phải kiểm soát mức giá bán hợp lý, vì nếu để thị trường biến động “sốt ảo” sẽ lợi bất cập hại, ảnh hưởng đến đầu ra nguồn cung. Trong năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều dự án mới, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường. Giá bất động sản ổn định và có thể tăng, nhưng mức tăng sẽ có sự điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, hoạt động khai thác cho thuê của bất động sản ven biển, biệt thự nghỉ dưỡng cũng sẽ phục hồi trở lại nhờ du lịch và dịch vụ tăng lên, với quy hoạch và phát triển đô thị ven biển. Thế nhưng, giao dịch mua bán phân khúc này vẫn tiếp tục khó khăn.

Năm 2025 là giai đoạn tái định hình thị trường bất động sản với sự dịch chuyển của các chủ đầu tư, đặc biệt ở những tỉnh gắn với công nghiệp và đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, khu vực Nam Trung Bộ, Bắc Trung Bộ và Hà Nội. Các đô thị trung tâm như TP.HCM, Hà Nội sẽ chậm hơn vì thiếu động lực thị trường.

TS Nghĩa cho rằng hiện tượng “sốt đất” trong năm 2025 khó xảy ra vì các nhà đầu tư trước đây dùng đòn bẩy tài chính và vốn kinh doanh để đầu tư bất động sản nay đang chậm lại. Hành vi mua để đầu cơ, đầu tư đang bị giảm sút do thận trọng hơn trong hơn một năm qua. Những người mua có nhu cầu sử dụng thực tế cũng gặp khó khăn vì thu nhập thấp, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh. Hơn nữa việc điều chỉnh bảng giá đất mới tăng, siết phân lô bán nền khu vực đô thị hết thời đầu cơ chênh chệch địa tô.

“Quy hoạch đô thị mới sẽ kiểm soát được sự phát triển manh mún và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Điều này dẫn đến tâm lý lạc quan hơn về thị trường bất động sản, với giao dịch tốt hơn và quy hoạch rõ ràng hơn”- TS Nghĩa nói.