Tháng đầu quý II-2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận làn sóng hợp tác chưa từng có giữa các doanh nghiệp và ngân hàng nhằm kích cầu.

Hàng loạt ngân hàng thương mại lớn nhỏ vừa đồng thuận hạ lãi suất vay mua nhà, đưa mức khởi điểm xuống chỉ còn khoảng 4% đến 6,5%/năm. Cú hích kép này được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn về chi phí vốn, giảm thiểu rủi ro, qua đó thu hút dòng tiền quay trở lại.

Chủ đầu tư thiết kế lại dòng tiền kích cầu

Bối cảnh vĩ mô biến động cùng sức ép chi phí đầu vào tăng cao đang buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc phải xoay trục chiến lược.

Việc bảng giá đất mới làm tăng chi phí phát triển dự án từ 6-8%, cộng hưởng cùng chi phí xây dựng đội thêm 8-12% khiến các chủ đầu tư gần như không thể chọn phương án giảm giá bán sơ cấp. Thay vào đó, họ phải chấp nhận hy sinh biên lợi nhuận, thiết kế lại bài toán dòng tiền để gỡ khó cho người mua.

Điển hình, lãnh đạo Tập đoàn Novaland tại đại hội cổ đông thường niên mới đây thừa nhận chi phí tài chính tăng đã ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh.

Để ứng phó, doanh nghiệp phải điều chỉnh mục tiêu lợi nhuận thận trọng, tạm không chia cổ tức trong năm nay để dồn lực ổn định dòng tiền. Đồng thời, công ty đang lên các phương án kích cầu như chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay nhằm thu hút khách hàng mới.

Mới đây tại lễ khởi công dự án, Vingroup - chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế 880ha cho biết áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất từ 0 đến 6% mỗi năm kéo dài trong vòng 5 năm. Gói giải pháp tài chính này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tải áp lực dòng tiền cho khách hàng ở giai đoạn đầu, đồng thời tạo đòn bẩy thúc đẩy thanh khoản tại khu vực đô thị vệ tinh TP.HCM.

Đáng chú ý, hệ thống Vinhomes vừa chính thức tung gói giải pháp hỗ trợ tài chính quy mô lớn vào cuộc đua này. Người mua nhà sẽ được hưởng mức lãi suất từ 3,3% trong năm đầu tiên và tối đa 7,8% trong 3 năm đầu. Nếu duy trì khoản vay đến năm thứ 4 và thứ 5, khách hàng được cam kết mức trần lãi suất thả nổi không vượt quá 9%. Nếu lãi suất thị trường thực tế vượt ngưỡng này, phần chênh lệch sẽ do doanh nghiệp chi trả.

Tương tự, Phú Đông Group tung gói cố định lãi suất 6,5% trong thời gian 5 năm. Thương hiệu Nam Long liên kết cung cấp gói vay mức tối đa 9% trong thời gian 18 tháng. Tập đoàn Bcons thậm chí còn đưa ra chính sách miễn hoàn toàn lãi vay trong suốt giai đoạn thi công, kèm theo việc ân hạn nợ gốc kéo dài 5 năm. Công ty Phát Đạt cũng đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian 20 tháng cho một số dự án.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định yếu tố quyết định giao dịch hiện nay không chỉ nằm ở giá bán mà phụ thuộc rất lớn vào khả năng thiết kế dòng tiền của doanh nghiệp. Các gói hỗ trợ tài chính, giãn nợ hay miễn lãi thực chất đang giúp doanh nghiệp kéo dài thời gian ra quyết định của khách hàng thay vì để họ rời bỏ thị trường.

Sự cộng hưởng từ phía hệ thống ngân hàng cũng đóng vai trò then chốt. Sự hợp tác này được xem là một mũi tên trúng hai đích, vừa giúp ngân hàng giải ngân được nguồn vốn đang ứ đọng, vừa hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc giải phóng hàng tồn kho và khơi thông dòng tiền hiệu quả.

Cẩn trọng rủi ro từ lãi suất vay thả nổi

Mặc dù các chính sách mang lại lợi ích giải tỏa áp lực ban đầu, bức tranh tài chính dài hạn vẫn tiềm ẩn nhiều biến số khôn lường. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, phân tích chi phí của các chương trình ân hạn nợ gốc hay cố định lãi suất phần lớn đã được tính toán phân bổ vào giá bán sơ cấp.

"Ví dụ, căn nhà định giá 5 tỉ có thể được nâng lên 5,5 tỉ đồng để bù đắp phần chênh lệch. Khi hết thời gian hỗ trợ, người mua sẽ phải tự xoay xở với mức lãi suất thả nổi, có nguy cơ vọt lên mức 12-14% mỗi năm" - ông Vũ lưu ý.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu đặc biệt khuyến cáo khách hàng tuyệt đối không nên chủ quan. Việc chỉ nhìn vào mức ưu đãi ban đầu rất dễ dẫn đến bẫy rủi ro tài chính.

Người vay cần tự lập dự toán chi tiết về biên độ thả nổi sau thời gian ân hạn, đảm bảo dòng thu nhập cá nhân đủ sức gồng gánh khoản nợ dài hạn khi các chính sách bảo vệ từ chủ đầu tư kết thúc.

Ông Hiếu đánh giá cú sốc chi phí vốn sẽ còn tác động sâu rộng đến thị trường trong cả giai đoạn dài sắp tới. Kỷ nguyên tiền rẻ đã thực sự khép lại, cơ hội đầu tư lướt sóng ngắn hạn bị thu hẹp đáng kể, nhường chỗ cho dòng vốn tích sản dài hạn.

Thực tế, số liệu thống kê cho thấy có tới 726 doanh nghiệp địa ốc phải giải thể chỉ trong quý I. Điều này minh chứng cho sự khắc nghiệt của gọng kìm tài chính. Do đó, rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở năng lực thực thi cam kết. Nếu dự án vướng mắc pháp lý hoặc chủ đầu tư cạn kiệt dòng tiền giữa chừng, những cam kết hỗ trợ lãi suất sẽ lập tức đổ vỡ.

Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mang tính sống còn. Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, kênh vốn tín dụng đang thu hẹp đáng kể buộc các doanh nghiệp phải quay về giá trị thực. Việc nắn dòng vốn vào phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ thiết lập lại một sân chơi an toàn, minh bạch hơn cho nền kinh tế vĩ mô.

Tâm lý thị trường vẫn thiên về phòng thủ

Ông Đức Trọng, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM cho biết: "Bản thân vẫn đang lưỡng lự chưa vội xuống tiền do lo ngại gánh nặng trả nợ ngân hàng. Lãi suất tăng, thanh khoản thị trường kém sẽ khiến người đi vay để đầu tư khó chồng khó.

Chỉ khi chủ đầu tư thực sự có tiềm lực, hỗ trợ bằng các gói ưu đãi thiết thực và thời gian kéo dài hơn 3 năm thì người mua nhà để ở hay nhà đầu tư như tôi mới cảm thấy an tâm để ra quyết định trong bối cảnh lạm phát chực chờ."