Việc TP.HCM công bố 17 dự án được bán cho người nước ngoài cùng với những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra cú hích ban đầu. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cần những bước đi đột phá hơn để biến tiềm năng thành hiện thực, cạnh tranh với khu vực. Đây được xem là chìa khóa mở ra cơ hội thu hút hàng tỉ USD kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản.

Tín hiệu mở cửa và hành lang pháp lý mới

Cú hích rõ ràng nhất cho thị trường gần đây là việc UBND TP.HCM chính thức công bố danh mục 17 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu. Danh sách này bao gồm nhiều dự án có quy mô lớn và vị trí đắc địa như chung cư City Garden (Bình Thạnh), khu nhà ở Dragon Village (TP Thủ Đức), khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng - Celadon City (Tân Phú)…

Động thái này không chỉ là một thông báo đơn thuần mà còn là hành động thực thi quyết liệt, thể hiện sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị. UBND TP đã giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở, ngành liên quan để đảm bảo việc “mở cửa” được kiểm soát chặt chẽ, hài hòa giữa mục tiêu phát triển kinh tế và bảo đảm an ninh, quốc phòng. Theo đó, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm công bố công khai và thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ quy định, Sở Tài chính, Công an TP và Bộ Tư lệnh TP phối hợp rà soát, tham mưu về các yếu tố an ninh, quốc phòng trong quy hoạch và triển khai dự án.

Cho phép người nước ngoài mua nhà là một kênh huy động vốn ngoại tệ hiệu quả, giảm áp lực cho hệ thống tín dụng và giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh hơn.

Bước đi của TP.HCM diễn ra trong bối cảnh hành lang pháp lý đã được củng cố vững chắc hơn. Luật Nhà ở 2023 (chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) đã kế thừa và làm rõ hơn các quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Luật quy định rõ: Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở (chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoại trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Các room sở hữu cũng được quy định cụ thể: Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Thời hạn sở hữu cho cá nhân nước ngoài là 50 năm và có thể được gia hạn. Đây được xem là những quy định hợp lý, vừa mở ra cơ hội, vừa đảm bảo quyền lợi nhà ở cho người dân trong nước và an ninh quốc gia.

Đánh giá về những thay đổi này, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group, cho rằng đây là những bước tiến tích cực. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra một bất cập cố hữu khi so sánh với các nước trong khu vực.

“Nhà thì phải gắn với đất. Việc Luật Nhà ở cho sở hữu nhà nhưng Luật Đất đai vẫn chưa cho phép người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất đang là một rào cản. Các nước như Malaysia, Thái Lan, Singapore đã có những chính sách rất hấp dẫn và thông thoáng hơn, giúp họ tận dụng triệt để ngoại lực để phát triển” - ông Bình phân tích.

Cần đột phá để hút “đại bàng”

Dù pháp lý đã có những bước tiến, các chuyên gia cho rằng để biến tiềm năng thành một dòng vốn thực sự cần tư duy và hành động đột phá hơn nữa. Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), nhấn mạnh đến “dòng vốn vàng” từ kiều bào: “Chúng ta có gần 10 triệu kiều bào, trong đó có rất nhiều người có tiềm lực tài chính. Nếu chính sách đủ tốt để họ tin tưởng trở về sinh sống, đầu tư thì không chỉ thị trường bất động sản được hưởng lợi mà cả nền kinh tế sẽ có một cú hích mạnh từ dòng vốn và chất xám này”.

Dưới góc độ tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc cho phép người nước ngoài mua nhà là một kênh huy động vốn ngoại tệ hiệu quả, giảm áp lực cho hệ thống tín dụng trong nước và giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh hơn. Tuy nhiên, ông cũng đưa ra lời cảnh báo về các rủi ro đi kèm.

“Cần phải có cơ chế quản lý và giám sát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, rửa tiền, có thể gây ra các cơn sốt giá ảo và đẩy giá nhà càng đi xa hơn. Các công cụ thuế như đánh thuế cao vào các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn cần được nghiên cứu áp dụng” - TS Hiếu khuyến nghị.

Ngoài ra, ông Hiếu nhấn mạnh vào việc cần mở rộng đối tượng bất động sản. Quy định hiện tại chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại. Việt Nam có tiềm năng khổng lồ về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với các sản phẩm như condotel, biệt thự biển… Việc sớm có quy định rõ ràng, cho phép người nước ngoài sở hữu loại hình này sẽ tạo ra một động lực tăng trưởng cực lớn, thu hút các nhà đầu tư quốc tế.

Ông cũng cho rằng vấn đề mấu chốt nằm ở khâu thực thi, đặc biệt là việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người nước ngoài, bởi đây là yếu tố bảo chứng quan trọng nhất cho tài sản của họ và thể hiện sự minh bạch của thị trường.•