Căn hộ dưới 2 tỉ sẽ quay lại?

Thị trường bất động sản (BĐS) đang trải qua giai đoạn khó khăn khi hàng loạt doanh nghiệp (DN) rơi vào bế tắc. Giao dịch ngưng trệ, DN rất khó để có thể tiếp cận với dòng vốn. Khó khăn của thị trường đã được Chính phủ nhận diện và thành lập tổ công tác đặc biệt để gỡ khó cho các DN để thị trường sớm ổn định trở lại.

Ở một góc độ khác, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó Chủ nhiệm khoa Quản trị, Trường Quản trị và Kinh doanh, ĐH Quốc gia Hà Nội, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group, cho rằng thị trường đang trải qua một đợt điều chỉnh quan trọng và cần thiết.

Ông Phạm Thanh Hưng

Điều chỉnh để phát triển bền vững hơn

.Phóng viên: Thưa ông, vì sao ông cho rằng sự điều chỉnh của thị trường hay nói cách khác là sự trầm lắng của thị trường hiện tại là bước điều chỉnh cần thiết?

+ Shark Hưng: Với những khó khăn hiện nay, thị trường sẽ tạm trầm lắng trong một khoảng thời gian và có thể kéo dài tới nửa năm 2023 mới có thể thay đổi tốt hơn. Sau sự trầm lắng này, thị trường sẽ điều chỉnh về nguồn cung, cơ cấu sản phẩm, giá cả, các thành phần tham gia và cả cơ cấu nguồn vốn. Đây là vấn đề lớn trong tổng dư nợ tín dụng.

Hiện nay, tỉ trọng nguồn vốn tại các ngân hàng cho BĐS là rất lớn. Nguồn vốn của thị trường cũng phụ thuộc vào ngân hàng và trái phiếu rất lớn. Có thể thấy điều này qua con số hàng triệu tỉ trái phiếu và nhiều triệu tỉ vốn vay dành cho BĐS. Đấy cũng là cái cần phải điều chỉnh, vì chi phí vốn tăng lên rất lớn như vậy nên thị trường rất bất cập.

Về mặt pháp lý, hiện Nhà nước cũng đang có những điều chỉnh lớn khi năm 2023 Quốc hội sẽ thông qua nhiều dự luật quan trọng như Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS…

Đặc biệt, Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo rất sâu sát để điều tiết thị trường. Hy vọng qua cuộc điều chỉnh này sẽ có sự thay đổi về cơ cấu, giá thành sản phẩm để đưa đến những giá trị gần gũi hơn với người tiêu dùng. Đồng thời, đưa thị trường về quỹ đạo cần thiết và phát triển bền vững hơn. Đây là sự bền vững cho 5-10 năm tới chứ không chỉ riêng năm 2023.

. Nhiều ý kiến cho rằng đây cũng là thời điểm để thanh lọc các nhà đầu tư chỉ ăn theo “sóng”. Ông đánh giá như thế nào?

+ Theo tôi, vai trò của tất cả nhà đầu tư đều cần thiết bởi vì nó là một hệ sinh thái của thị trường. Quy luật của tất cả ngành nghề là trầm lắng rồi khôi phục, có giao dịch tốt lên rồi các nhà đầu tư đổ vào. Khi nhà đầu tư đổ vào thì tạo ra cơn sốt, khi cơn sốt lên đỉnh điểm thì phải dừng và đảo chiều.

Quy luật này xảy ra hàng trăm năm qua, với nhiều chu kỳ giống hệt nhau. Nhà đầu tư cũng biết rõ nhưng họ luôn nghĩ mình là n-1 (nghĩa là họ sẽ kịp rút trước khi thị trường đổ vỡ). Vì kỳ vọng như vậy cho nên nhiều nhà đầu tư lao vào, tính toán sai một chút là có thể sẽ mắc sai lầm.

Khi thị trường quay về đúng quỹ đạo thì sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư dài hạn với những đầu tư giá trị và phát triển một cách cân bằng, bền vững, không quá dựa vào một số lợi thế để phát triển nóng sốt như thời gian qua.

Căn hộ giá rẻ sẽ sớm quay lại

. Hiện nay,căn hộ dưới 2 tỉ đồng gần như biến mất. Nếu thị trường điều chỉnh và các chính sách thay đổi thì tới đây phân khúc này liệu có thể quay lại không?

+ Căn hộ dưới 2 tỉ đồng còn nhiều vấn đề như nằm ở đâu, giá đất như thế nào, diện tích bao nhiêu… Trước đây, khi giá thành căn hộ, giá đất hợp lý và quy định căn hộ là 45 m² thì có thể có tầm giá đó, thế nhưng hiện nay với sự tăng giá của vật liệu, chi phí xây dựng, đặc biệt là giá đất, nếu vẫn là căn hộ cùng diện tích như thế thì giá lên rất cao rồi.

Luật Nhà ở đã điều chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu xuống 25 m². Tôi nghĩ ở khu vực nội thành giá đất cả tỉ đồng/m² thì căn hộ dưới 2 tỉ đồng biến mất là dễ hiểu. Tuy nhiên, ở ngoại thành và vùng ven, dạng căn hộ này vẫn còn.

Đúng là khi thị trường phát triển tốt thì các nhà đầu tư đều đi theo xu hướng lợi nhuận, căn hộ cao cấp thì luôn có biên độ lợi nhuận tốt hơn nên nhà đầu tư có xu hướng đổ xô vào phân khúc này. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng thì sản phẩm tiêu dùng bao giờ cũng là nền tảng. Xét cho cùng thì sản phẩm nhà ở cũng phải quay về giá trị thật của nó là phải đáp ứng được nhu cầu để ở.

Tôi tin là những sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhờ những điều chỉnh về mặt pháp lý tương đối thông thoáng như hiện nay thì sẽ sớm quay lại thị trường. Mặt khác, hiện có nhiều chủ đầu tư, kể cả chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam đang có những chương trình rất lớn cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

Theo Shark Hưng, căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng vẫn còn ở các khu vực ngoại thành. Trong ảnh: Nhà ở dọc theo tuyến đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè. Ảnh: TÂM NGUYỄN

. Theo một thống kê mới đây,căn hộ dưới 2 tỉ đồng chỉ chiếm khoảng 12% trên thị trường, còn lại là căn hộ có giá từ trên 4 tỉ đồng. Ông đánh giá như thế nào về tỉ lệ này?

+ Theo tôi, phân khúc này cũng không nên chiếm tỉ trọng quá lớn mà cần giải pháp tổng thể hơn để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chẳng hạn, thay vì sở hữu nhà thì có thể đẩy mạnh thị trường nhà cho thuê…

Đặc điểm ở nước ta là kinh tế thì chưa phát triển, thu nhập của người dân chưa cao nhưng giá BĐS rất đắt mà tỉ lệ sở hữu nhà của người Việt lại cao so với trung bình nhiều nước. Điều này cũng dễ hiểu vì ai cũng có tâm lý muốn có nhà cho yên tâm, an cư lạc nghiệp.

Tuy nhiên, điều này cũng mang lại những hệ lụy như tỉ lệ vốn hóa thị trường rất thấp. Nghĩa là có khoảng 90% người Việt Nam sở hữu nhà nhưng chỉ dùng để ở, không đưa vào thị trường vốn, không thế chấp, không hợp tác, không kinh doanh. Tích lũy cả đời để mua được cái nhà nhưng chỉ để ở, rất lãng phí.

Nếu xét ở con số định tính, mỗi một năm chúng ta phát triển khoảng vài chục triệu đơn vị nhà ở thì phân khúc này chiếm tỉ trọng 15%-20% trên tổng nguồn cung trên thị trường theo tôi là hợp lý.

. Xin cảm ơn ông.