Nhiều ý kiến chuyên gia đồng tình với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) khi quy định chỉ khuyến khích mà không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Tuy nhiên, dự thảo luật cần bổ sung quy định điều kiện, trách nhiệm pháp lý của các sàn giao dịch BĐS và nhân viên môi giới.
Quản lýsàn giao dịch còn nhiều lỗ hổng
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hầu hết các sàn này chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới chứ chưa thực hiện hết chức năng phải có như báo cáo thông tin về tình hình giao dịch BĐS, kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm trước khi đưa vào giao dịch...
Cần hướng đến dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp để góp phần xây dựng thị trường minh bạch, bền vững. Ảnh: M.LONG
Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch còn nhiều bất cập, dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật khi hoạt động.
Giám đốc một sàn giao dịch BĐS cho biết pháp luật hiện nay quy định về điều kiện thành lập sàn chỉ cần có ít nhất hai nhân sự có chứng chỉ hành nghề, không quy định về năng lực tài chính… Vì vậy, có sàn hàng chục nhân viên, thậm chí hàng trăm nhưng rất ít trong đó có chứng chỉ hành nghề.
“Có sàn còn tuyển sinh viên mới ra trường, thậm chí tuyển dụng kiểu cộng tác viên, hưởng hoa hồng theo hợp đồng môi giới chứ không ký hợp đồng lao động. Sàn cũng không đào tạo họ kiến thức, pháp lý, tư vấn mà chỉ giao tìm khách, bán được hàng” - đại diện sàn này chia sẻ.
Vì quá dễ để lập sàn nên có nhiều người lợi dụng kẽ hở, mua bán trái phép, thậm chí vẽ dự án “ma”, chiếm đoạt tiền của người mua như vụ Công ty Alibaba.
Mới đây nhất, ngày 11-9-2023, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định khởi tố bị can, thi hành lệnh bắt tạm giam đối với 22 bị can liên quan đến Công ty CP Đầu tư xây dựng kinh doanh Lộc Phúc (quận Tân Bình, TP.HCM) để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo điều tra, công ty này đã tuyển hơn 100 nhân viên làm môi giới để lừa bán dự án “ma” tại huyện Trảng Bom, Đồng Nai cho khách hàng.
Trách nhiệm pháp lý đối với môi giới
Pháp luật hiện hành chưa có quy định Nhà nước quản lý các sàn giao dịch BĐS mà mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hội Môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS… Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng Nhà nước thiếu công cụ quản lý, kênh thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch trên thị trường.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Việt An Hòa, cũng cho rằng hiện nay thành lập sàn giao dịch quá đơn giản, chất lượng hoạt động, chuyên môn của các sàn thiếu đơn vị quản lý. Chất lượng môi giới BĐS còn yếu, hạn chế.
Vì thế, theo ông Quang, cần phải có đơn vị uy tín, chuyên môn để đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Các cơ quan quản lý cần đưa ra khung đào tạo nhân viên môi giới để khắc phục tình trạng chỉ có khoảng 10% trong tổng số hơn 300.000 nhân viên môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề.
“Môi giới phải có kiến thức về pháp luật kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ và có quy định cơ chế giám sát, chế tài xử phạt nghiêm môi giới vi phạm” - ông Quang góp ý.
Đồng quan điểm, ông Đỗ Hoàng Dương, chuyên gia BĐS, cho rằng cần hướng đến dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường. Muốn được như vậy quy định pháp luật cần bổ sung ràng buộc trách nhiệm pháp lý, chế tài đối với các sàn giao dịch và từng cá nhân môi giới, cần quy hoạch lại hoạt động môi giới BĐS.
Theo ông Dương, cần quản lý môi giới bằng việc cấp mã số. Chỉ khi môi giới có qua đào tạo bài bản, cấp mã số, chịu trách nhiệm về quá trình tư vấn của mình thì năng lực, đạo đức nghề nghiệp mới được nâng lên. Nếu có sai sót, môi giới phải chịu chế tài, thậm chí rút thẻ hành nghề. Trong mỗi hợp đồng giao dịch cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề của họ, khi đó cơ quan nhà nước sẽ dễ dàng quản lý.
Nhiều ý kiến đề nghị quy định chặt chẽ hơn về các tiêu chuẩn, điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS. Quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới, các sàn giao dịch, đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường.
UBND TP.HCM vừa có văn bản về việc tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
Theo đó, TP giao Sở KH&ĐT chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng rà soát, thông tin liên quan đến 25 doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS không còn hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký.
Sở Xây dựng TP được yêu cầu có văn bản kiến nghị Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp kiểm tra hoặc phối hợp với Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS.
Đồng thời, Sở Xây dựng sẽ rà soát, cập nhật, tổng hợp khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS, hoạt động của sàn giao dịch và doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS. Trên cơ sở đó, tham mưu kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện hoặc kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan đến việc xử lý vi phạm hành chính về lĩnh vực này.
