Thông tư 11/2022 của Ngân hàng (NH) Nhà nước quy định về bảo lãnh NH thay thế Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017 có hiệu lực từ ngày 1-4-2023.
Theo đó, NH Nhà nước phải công bố công khai danh sách NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cùng với các dự án được bảo lãnh.
 |
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần có thêm các công cụ để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Ảnh minh họa: Q.HUY |
Người mua nhà thêm an tâm
Theo Thông tư 11/2022, NH thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư (CĐT) khi CĐT đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp NH thương mại bảo lãnh cho CĐT trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), dự án đáp ứng đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định.
NH thương mại và CĐT ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định. Sau khi khách hàng và CĐT ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở (hợp đồng mua bán), trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của CĐT, CĐT gửi hợp đồng đó cho NH thương mại để đề nghị NH phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.
NH căn cứ hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc CĐT để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận. NH có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo hợp đồng mua bán. Hồ sơ bên mua gửi cho NH yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh này.
Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo hợp đồng, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định.
Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, quy định bảo lãnh NH đối với nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bên mua thường là bên yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.
“NH có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp từ tài chính, dòng tiền, nguồn thu, tiến độ… nên hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà” - ông Thịnh nói.
Từ năm 2015, việc bảo lãnh NH đã được thực hiện nhưng chưa có quy định rõ nên dự án nào được bảo lãnh và NH nào bảo lãnh khách hàng đôi khi không biết. Theo thông tư mới thì hai thông tin này đều phải được công khai nên quy định bảo lãnh NH sẽ được thực hiện tốt hơn.
Về phía người mua, ông Đức Thuận (ngụ quận 7, TP.HCM) ủng hộ việc quy định chặt chẽ về bảo lãnh NH vì sẽ giúp người mua an tâm hơn. Theo ông Thuận, danh sách dự án được bảo lãnh NH phải công bố công khai và khi ký hợp đồng mua bán phải có giấy chứng nhận bảo lãnh NH.
NH có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp nên hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà.
Siết trách nhiệm chủ đầu tư
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia bất động sản, nhận định quy định bảo lãnh NH nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và giúp NH quản trị tốt hệ thống tín dụng.
Khách hàng mua dự án được NH bảo lãnh, khi CĐT mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà thì NH sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách hàng đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng. Quy định sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro khi CĐT cầm cố, chưa giải chấp dự án, dự án không đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Tuy nhiên, cần phải có thêm các giải pháp khác mới giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua. Ví dụ, NH cần tăng cường giám sát chặt chẽ CĐT phải sử dụng vốn vay đúng mục đích. Sở Xây dựng kiểm tra chặt chẽ điều kiện được mở bán, thông tin minh bạch về các dự án được công khai.
Đồng tình, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng cần siết chặt thêm các quy định để buộc CĐT phải thực hiện đúng nghĩa vụ. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ NH để được đảm bảo quyền lợi. Ngoài ra, cần có chế tài đối với CĐT chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà hoặc quy định CĐT phải có trách nhiệm bồi thường các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao và bồi thường thiệt hại khác (nếu có). Bên cạnh đó, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao sổ hồng cho người dân.•
Nhiều đơn vị cùng giám sát chủ đầu tư
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc thực hiện bảo lãnh NH trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có hạn chế là có thể làm tăng giá thành sản phẩm. Lý do là khi thực hiện bảo lãnh, CĐT phải trả phí bảo lãnh NH, thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh.
Để tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, HoREA kiến nghị NH Nhà nước tập trung chỉ đạo NH thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ CĐT dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định. Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với NH Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ CĐT dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.
