Mới đây, trong văn bản góp ý cho dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở.
Người mua nhà không được lợi
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết sẽ phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Thế nhưng sau bảy năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.
Thứ nhất, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ yếu là phân khúc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, làm tăng giá thành, làm tăng giá bán căn hộ mà người mua phải gánh chịu.
Vì chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, nên phí này rất cao. Tuy nhiên, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí này bằng khoảng 2% giá bán nhà.
 |
Phí bảo lãnh ngân hàng quá cao được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở. (Ảnh: QH) |
Thứ hai, quy định bảo lãnh ngân hàng cũng chưa phát huy được mục đích của nó là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
HoREA dẫn chứng thực tế, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý. Chủ yếu là vướng do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.
Tiền bảo lãnh “đóng băng”, chỉ lợi ngân hàng
Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.
Theo HoREA, quy định bảo lãnh ngân hàng chẳng khác nào chỉ lợi cho ngân hàng, vì ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh có giá trị rất lớn.
 |
Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng vì còn nhiều bất cập, hạn chế làm tăng giá nhà. (Ảnh: QH) |
Ngoài ra, nếu thực hiện đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư. Điều này vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
 |
| Quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án hình thành trong tương lai vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng, vừa làm tài sản bảo đảm đóng phí bảo lãnh gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả. (Ảnh: QH) |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lấy ví dụ, Doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỉ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỉ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỉ đồng.
Và để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỉ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỉ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.
HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.
Trong khi đó, các ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn.
Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh ngân hàng thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.
Vì vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì làm tăng giá thành, làm tăng giá bán căn hộ mà người mua phải gánh chịu.
Cần giám sát chặt sử dụng vốn của chủ đầu tư
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định.
 |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
