Dự thảo bảng giá đất mới tại TP.HCM áp dụng từ năm 2026 đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP (NN&MT) lấy ý kiến góp ý.

Thu hẹp khoảng cách giá đất

Cụ thể, dự thảo bảng giá đất do Sở NN&MT trình Hội đồng thẩm định mới đây cho thấy một số điều chỉnh đáng chú ý. Theo đó, giá đất nông nghiệp được tăng lên để thu hẹp khoảng cách với giá đất ở. Giá đất ở tại một số khu vực thuộc Bình Dương cũ cũng tăng nhưng tổng thể không thay đổi lớn so với bảng giá hiện hành theo Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM về bảng giá đất trên địa bàn thành phố áp dụng đến 31-12-2025.

Tuy nhiên, Luật sư Đỗ Ngọc Anh, Giám đốc Công ty Luật Bến Thành (Benthanhlaw), kiêm Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC) cho rằng khoảng cách chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở vẫn rất lớn. Điều này dẫn đến tiền sử dụng đất, tính theo chênh lệch quy định tại Điều 156 Luật Đất đai 2024, có thể lên đến hàng trăm triệu hoặc nhiều tỉ đồng. Con số này vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn hoặc ngoại ô.

Góp ý cho dự thảo bảng giá đất, LS Đỗ Ngọc Anh đề xuất cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên mức 45 - 50% giá đất ở tại cùng vị trí. Việc này nhằm phản ánh sát hơn giá trị sử dụng thực tế, thu hẹp khoảng cách và giảm gánh nặng tiền sử dụng đất. Nhà nước vẫn đảm bảo nguồn thu nhưng không làm người dân "mắc nợ" với chính mảnh đất cha ông để lại.

LS Ngọc Anh nhấn mạnh cần tăng cường minh bạch trong xây dựng bảng giá đất hằng năm. Công khai dữ liệu thị trường, lấy ý kiến rộng rãi từ cộng đồng. Nhà nước có thể áp dụng cơ chế hậu kiểm để tránh lạm dụng, đồng thời hỗ trợ tài chính cho hộ nghèo để cân bằng lợi ích xã hội.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hiệp, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng để người dân không còn nỗi lo tiền chuyển mục đích sử dụng đất, cần quy định đặc thù để xem xét giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho các cá nhân đáp ứng đủ điều kiện. Ví dụ như cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản, hoặc gia đình có hoàn cảnh khó khăn.

Cần van điều tiết linh hoạt cho hệ số K

Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua ngày 11-12-2025, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sẽ được điều chỉnh theo từng khu vực, đối tượng cụ thể.

Tuy nhiên các ý kiến cho rằng cần quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết này về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Vì nếu quy định một mức hệ số K cao như đề xuất 1,5 đến 2 lần bảng giá đất đang khiến doanh nghiệp và người dân lo ngại. Việc này có thể đẩy chi phí lên cao, làm chậm trễ dự án.

LS Nguyễn Văn Hiệp cho biết nếu lấy hệ số K nhân (X) với bảng giá đất mới sẽ gây ra tình trạng khuếch đại nghĩa vụ tài chính. Do đó, LS Hiệp cho rằng cần áp dụng phương án xác định giá đất theo hệ số K phù hợp với vị trí. Tỉ lệ hệ số K cần giảm xuống và có biên độ rộng hơn, có thể xem xét từ mức 0,5 đến 2.

Theo LS Đỗ Ngọc Anh, hệ số K cần được quy định linh hoạt để tránh "sốc". Ông đề xuất giới hạn hệ số K ở mức 1-1,5 lần bảng giá đất đối với khu vực đô thị hóa cao. Mức 1,5-2 lần chỉ áp dụng cho các trường hợp đặc biệt như đất vàng nội đô, kèm theo đánh giá tác động kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, cần kết hợp cơ chế phân vùng, áp dụng K dưới 1,5 cho khu vực nông thôn. Đặc biệt, chỉ nên áp dụng hệ số K trong thời gian ngắn và quay lại cơ chế định giá sát thị trường khi hệ thống dữ liệu đất đai hoàn thiện.

"Hệ số K nếu áp dụng đồng loạt sẽ khiến nghĩa vụ tài chính tăng mạnh. Vì vậy, chúng tôi đề xuất cơ chế tính bậc, giảm trừ và phân loại đối tượng để đảm bảo hài hòa lợi ích, đúng tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024" - LS Ngọc Anh kiến nghị.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất UBND cấp tỉnh cần được giao quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực, vị trí và dự án. Như hệ số K1 là hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm. Hệ số này dùng để điều chỉnh các mức giá trong bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí.

Hệ số K2, dùng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nhằm tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ số K3 dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 70% đất ở để giảm sốc

"Dự thảo bảng giá đất TP.HCM đề xuất tăng mức giá đất nông nghiệp tăng, giảm chênh lệch quá lớn với giá đất ở là hợp lý, giúp giảm gánh nặng cho người dân khi muốn chuyển mục đích lên đất ở", Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết.

Theo ông Thuận, giá đất nông nghiệp cần được định giá bằng 60-70% giá đất ở trong cùng thửa, cơ chế này giúp người dân không bị quá tải tiền chuyển mục đích sử dụng, đồng thời doanh nghiệp được khấu trừ chi phí đầu vào cao hơn, góp phần kìm giá nhà.

"Năm 2026, theo tôi cần duy trì hệ số K linh hoạt , tránh áp giá thị trường cố định gây khó cho cả dân và doanh nghiệp", ông Thuận góp ý.