Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án dự kiến được xác định bằng công thức: Bảng giá đất nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Chính công thức này đang trở thành nút thắt lớn bởi nếu áp dụng hệ số K cào bằng, chi phí đầu vào của các dự án sẽ tăng vọt, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Lo đẩy giá nhà bán ra

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra những con số phân tích cụ thể để chứng minh sự bất cập nếu áp dụng công thức "Bảng giá x Hệ số K" thay vì phương pháp thặng dư (phương pháp định giá dựa trên hiệu quả kinh doanh) đối với các dự án bất động sản quy mô lớn.

Trong văn bản góp ý dự thảo nghị quyết gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng một ví dụ điển hình tại khu đất dự án trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ). Với Bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m², nếu áp dụng hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần, giá đất tính tiền sử dụng đất sẽ vọt lên khoảng 80 triệu đồng/m².

Trong khi đó, nếu tính toán bài toán kinh tế theo phương pháp thặng dư (dựa trên giá bán căn hộ 50 triệu đồng/m², trừ đi chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư...), giá trị đất thực tế mà dự án chịu được chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².

Như vậy, giá đất tính theo công thức "Bảng giá đất x Hệ số K" cao gấp 2,28 lần so với giá trị thực tế theo phương pháp thặng dư. HoREA cảnh báo: Để không lỗ vốn với mức thuế đất 80 triệu đồng/m², doanh nghiệp sẽ buộc phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m².

Một ví dụ khác tại đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ) còn cho thấy sự chênh lệch lớn hơn. Nếu tính theo công thức, giá đất lên tới 37 triệu đồng/m². Trong khi đó, phương pháp thặng dư cho kết quả giá trị đất chỉ khoảng 9 triệu đồng/m². Mức chênh lệch quá lớn này sẽ khiến các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên bất khả thi.

Từ những dẫn chứng trên, HoREA khẳng định việc xác định giá đất bằng "Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất" chung chung là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu để tránh gây sốc cho nền kinh tế.

Cần áp dụng hệ số K riêng cho dự án để tránh giá nhà tăng

Đồng quan điểm với HoREA, các chuyên gia độc lập cũng bày tỏ sự lo ngại sâu sắc về tác động của hệ số K lên mặt bằng giá nhà. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới cho rằng đang có một nghịch lý khi áp dụng hệ số K. Tại một số khu vực vùng ven (Thủ Đức, Bình Dương cũ...), hệ số K được đề xuất ở mức cao từ 1,5 đến 2 lần.

"Khi ban hành bảng giá đất mới, tiếp tục nhân thêm hệ số K thì sẽ tạo ra phí chồng phí. Đây là chi phí đầu vào bắt buộc mà chủ đầu tư không thể gánh, họ chắc chắn sẽ cộng toàn bộ vào giá bán thành phẩm. Cuối cùng, người mua nhà là đối tượng gánh chịu mức tăng giá nhà này" - ông Vũ phân tích.

Một số chuyên gia cũng đặt vấn đề về sự chồng chéo giữa bảng giá đất mới (đã tiệm cận thị trường) và hệ số K. Công thức này tạo thêm áp lực tài chính kép cho chủ đầu tư phát triển dự án, đẩy giá nhà tăng cao.

Do đó theo các chuyên gia, cần áp dụng hệ số K riêng cho dự án bất động sản để tránh phí chồng phí, đẩy giá nhà tăng cao.

Việc xác định giá đất bằng công thức Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm là chưa phù hợp đối với các dự án quy mô lớn. HoREA kiến nghị cần thận trọng nghiên cứu tác động của phương pháp này đến nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Theo HoREA, việc định giá đất cho dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại hoàn toàn khác biệt so với định giá lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ. Nguyên nhân là các dự án này có quy mô sử dụng đất lớn, hệ số sử dụng đất cao (đặc biệt là dự án nhà cao tầng), nhưng mật độ xây dựng lại thấp hơn nhà ở riêng lẻ. Đồng thời, suất đầu tư giữa các phân khúc bất động sản cao cấp, trung cấp và bình dân có sự chênh lệch rất lớn. Do đó, không thể áp dụng công thức máy móc là Bảng giá đất nhân hệ số K.

Từ thực tiễn trên, HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh cần được giao quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực, vị trí và dự án, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, Hệ số K1: Là hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm. Hệ số này dùng để điều chỉnh các mức giá trong bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí quy định tại dự thảo nghị quyết.

• Thứ hai, Hệ số K2: Dùng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nhằm tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tế những năm qua, TP.HCM thường ban hành khoảng 30 quyết định cá biệt mỗi năm về hệ số này để áp dụng cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư.

• Thứ ba, Hệ số K3: Dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng. Theo HoREA, UBND TP.HCM sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số này áp dụng cho từng nhóm dự án cùng loại tại cùng khu vực, hoặc cho từng dự án lớn có tính chất đặc thù.

Ngoài ra, các hệ số điều chỉnh giá đất khác sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.