Nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho ai?

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo đang đề xuất dành tối thiểu 20% dự án nhà ở thương mại cho phân khúc giá phù hợp. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người mua nhà, nhưng câu hỏi lớn nhất là liệu nó có đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia hay không.

Lợi nhuận 20%: Hấp dẫn nếu thủ tục thông thoáng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thời gian qua gần như vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân, đề xuất của Bộ Xây dựng được xem là một nỗ lực đáng ghi nhận.

Dự thảo chưa có quy định về giới hạn đối tượng được mua nhà tại các dự án này. Tuy nhiên, người mua nhà tại dự án không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 4 của dự thảo, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được hưởng nhiều cơ chế đặc thù: chủ đầu tư được lựa chọn không thông qua đấu giá, đấu thầu; tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất của nhà nước và được miễn nghĩa vụ dành đất xây nhà ở xã hội.

Đổi lại, doanh nghiệp sẽ bị kiểm soát giá bán và phải chấp nhận mức lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Con số này ngay lập tức trở thành tâm điểm tranh luận.

Dưới góc độ pháp lý, ThS, Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, cho rằng mức lợi nhuận 20% là tương đối hợp lý và đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia nếu đi kèm với các chính sách hỗ trợ phù hợp của Nhà nước. Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến tỷ suất lợi nhuận mà còn đặc biệt chú trọng đến tốc độ luân chuyển vốn và sự ổn định của môi trường đầu tư.

“Khi Nhà nước đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận nguồn vay ưu đãi, rút ngắn thời gian thẩm định và đơn giản hoá các thủ tục hành chính thì hiệu quả thực tế sẽ tăng lên đáng kể", ông Hưng nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, phân tích, nếu nhìn vào con số 20% đơn thuần thì rõ ràng là không hấp dẫn so với biên lợi nhuận kỳ vọng của một dự án thương mại thông thường. Tuy nhiên, bài toán của doanh nghiệp còn là thời gian. Nếu một dự án kéo dài 5-7 năm vì vướng pháp lý, lợi nhuận dù cao cũng bị bào mòn.

“Ngược lại, nếu dự án giá phù hợp này được ưu tiên về thủ tục, vòng đời dự án chỉ 2-3 năm, dòng vốn quay nhanh thì 20% lại là con số chấp nhận được. Cái chúng tôi cần là sự rõ ràng và cam kết từ phía cơ quan quản lý"- ông Vũ nói.

Rõ ràng, chìa khóa để biến mức lợi nhuận 20% trở nên hấp dẫn nằm ở việc cải cách thủ tục hành chính. Nếu không có sự đột phá trong khâu này, chính sách có nguy cơ chỉ nằm trên giấy, bởi không doanh nghiệp nào dám đánh đổi lợi nhuận để lao vào một cuộc phiêu lưu pháp lý đầy rủi ro.

Vẫn nhiều băn khoăn

Dù có những kỳ vọng nhất định, chính sách này cũng vấp phải không ít hoài nghi từ các chuyên gia. Nhiều ý kiến lo ngại đây là một mô hình trung gian giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, có thể tạo ra những hệ lụy khó lường cho thị trường.

Tiến sĩ Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, tỏ ra thận trọng. Ông đặt câu hỏi về sự mơ hồ của khái niệm "giá phù hợp" và cho rằng cơ chế này có thể lặp lại những bất cập của chính sách 20% đất cho nhà ở xã hội trước đây, khi nhiều doanh nghiệp chọn cách nộp tiền thay thế.

"Việc buộc doanh nghiệp thực hiện là can thiệp vào công việc kinh doanh của họ. Doanh nghiệp kinh doanh là vì lợi ích. Thay vì áp đặt, Nhà nước nên có quỹ đất riêng, quy hoạch riêng cho loại hình nhà ở này thì sẽ hiệu quả hơn" - TS. Hoàng nêu quan điểm.

Lo ngại này không phải không có cơ sở. Một khi chính sách được ban hành, nó có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng. Một dự án giá phù hợp được nhà nước hỗ trợ sẽ có giá bán thấp hơn hẳn một dự án thương mại thông thường ngay cạnh, dù chất lượng tương đương. Điều này có thể dẫn đến một cuộc chạy đua xin cho cơ chế, làm méo mó cơ chế thị trường.

Mặt khác, nguy cơ trục lợi chính sách là hiện hữu. Dù dự thảo quy định người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở nhưng lại không ngăn được việc mua đi bán lại sau khi đã được cấp giấy chứng nhận.

"Chúng tôi rất mong có nhà giá vừa túi tiền nhưng giá phù hợp là bao nhiêu, 30 hay 40 triệu/m²? Và làm sao để đảm bảo chúng tôi, những người có nhu cầu thực, mua được nhà hay nó lại rơi vào tay giới đầu cơ rồi họ bán lại với giá trên trời?" - chị Thúy Hạnh, một nhân viên văn phòng tại TP.HCM băn khoăn.

Theo chị Hạnh, cũng như nhà ở xã hội, giá phù hợp, tiêu chí đối tượng được mua và điều kiện chặt chẽ nhưng vẫn xảy ra trục lợi. Do đó, nếu không có bộ lọc chặt chẽ như nhà ở xã hội, các căn hộ giá phù hợp rất dễ trở thành món hời cho giới đầu cơ và mục tiêu tốt đẹp ban đầu của chính sách sẽ không đạt được.

Các chuyên gia cũng cho rằng để tạo ra nguồn cung thực, chính sách không chỉ cần hấp dẫn về lợi nhuận mà còn phải giải quyết được các vấn đề gốc rễ. Đó là sự minh bạch trong quy hoạch, sự tinh gọn trong thủ tục và cơ chế giám sát hiệu quả để dòng sản phẩm ưu đãi đến đúng tay người cần. Nếu không, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ vẫn còn xa vời, và điểm nghẽn về nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ khó lòng được tháo gỡ.