Đại đô thị là xu hướng phát triển tất yếu của thị trường bất động sản trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng không phải dự án nào cũng là con gà đẻ trứng vàng mang lại cơ hội sinh lời như kỳ vọng. Nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng, lựa chọn dự án có tiềm năng thực sự thay vì chạy theo xu hướng hoặc tin đồn.

Cơ hội đan xen áp lực

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự bùng nổ của các đại đô thị, đặc biệt tại những tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Những dự án này không chỉ góp phần giãn dân từ trung tâm mà còn thúc đẩy kinh tế địa phương. Các tuyến giao thông huyết mạch như vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay metro số 1, số 2 đang được đầu tư mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh.

Theo TS Lê Bá Chí Nhân-chuyên gia bất động sản đánh giá việc phát triển các đại đô thị là xu thế tất yếu của quá trình đô thị hóa, giúp cân bằng mật độ dân số và tạo động lực tăng trưởng cho các địa phương. Điều này mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư dài hạn khi giá trị bất động sản tại các khu vực này có tiềm năng gia tăng đáng kể nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng và tiện ích. Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là không ít thách thức. Không phải dự án nào cũng đạt tiến độ như cam kết hoặc có đầy đủ yếu tố để trở thành một đại đô thị đúng nghĩa.

Nhiều dự án dù mang danh đại đô thị nhưng thực tế chỉ là những khu đất lớn với quy hoạch sơ sài, thiếu tiện ích đồng bộ. Việc dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn chỉnh sẽ khiến khả năng tăng giá và thanh khoản bị hạn chế.

TS Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia bất động sản

Dẫn chứng như 1 dự án khu đô thị Đức Hòa (Long An), Nhơn Trạch (Đồng Nai) được quảng bá rầm rộ nhưng từ khi mở bán 6-7 năm nay nhưng hiện nhà ở thưa thớt, hầu như là đất trống, chưa có dân cư về ở đông đúc do hạ tầng chưa hoàn thiện. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng vô tình trở thành cư dân bất đắc dĩ, chôn vốn không thoát được hàng.

Không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh khó khăn do sử dụng đòn bẩy tài chính. Ông Tuấn Anh là một người vay ngân hàng để mua căn hộ tại một khu đô thị mới với mục đích đầu tư chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên sau khi sở hữu sản phẩm được vài năm, đến cuối năm 2024 ông muốn bán lại bằng giá gốc mà không có khách mua.

“Hạ tầng khu đô thị tốt nhưng thực tế vị trí lại khá xa trung tâm TP.HCM, hơn nữa chưa kết nối hoàn toàn hạ tầng giao thông. Nguồn hàng bán ra quá lớn trong khi nhu cầu mua vào lại không nhiều nên thanh khoản kém. Hiện giá thuê lại quá thấp. Nếu tiếp tục giữ, tôi phải chịu áp lực trả lãi ngân hàng mà lợi nhuận thì gần như không có” – ông Tuấn Anh chia sẻ.

Tiềm năng trong dài hạn

Dù đầu tư vào đại đô thị có tiềm năng sinh lời lớn, theo chuyên gia kinh tế-TS Huỳnh Thanh Điền thì nhà đầu tư vẫn cần có chiến lược hợp lý để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Pháp lý minh bạch là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn một dự án. Những dự án chưa được cấp phép đầy đủ hoặc chỉ bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn tiềm ẩn rủi ro cao. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ sổ hồng, giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan trước khi xuống tiền.

Tiếp đó, nhà đầu tư cần chọn dự án có hạ tầng đồng bộ. Những khu đô thị có kết nối tốt với trung tâm TP.HCM thông qua các tuyến đường lớn sẽ có tiềm năng phát triển mạnh.

“Nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án có đường sá hoàn chỉnh, đã có dân cư về sinh sống và tích hợp đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại”- TS Điền khuyến nghị.

Ngoài ra, cần tính toán tài chính và dòng tiền hợp lý. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính một cách thiếu kiểm soát có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn. Nếu không có kế hoạch dài hạn, việc đầu tư có thể gây gánh nặng tài chính.

Nhiều nhà đầu tư bị cuốn theo các đợt sốt đất mà không xem xét thực tế dẫn đến việc mua phải những dự án thiếu tiềm năng hoặc giá đã bị đẩy lên quá cao. Một số chuyên gia cảnh báo giá đất tăng không đồng nghĩa với giá trị thực của dự án. Nếu không có hạ tầng và tiện ích đi kèm, việc thu hút dân cư sẽ rất khó khăn.

Theo các chuyên gia, từ năm 2025 trở đi, thị trường đại đô thị sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có tiến độ tốt, chủ đầu tư uy tín và được hưởng lợi từ chính sách đầu tư công sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Chính phủ cũng đang đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người mua nhà, tạo điều kiện để thị trường bất động sản duy trì đà tăng trưởng bền vững.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, nhận định: "Những khu đô thị có vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi, tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ tiếp tục là điểm sáng thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực."

Một số doanh nghiệp lớn đang mạnh tay đầu tư vào các dự án đại đô thị. Với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và chính sách hỗ trợ từ chính phủ, những đại đô thị có quy hoạch tốt sẽ tiếp tục là điểm sáng trên thị trường trong những năm tới.