UBND tỉnh Đồng Nai và TP.HCM vừa có cuộc họp liên quan đến việc đầu tư xây dựng cầu Cát Lái thì ngay hôm sau, các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), cò đất đã đứng dọc đường Lý Thái Tổ (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) chào bán các dự án đất nền mới với mức giá mới.
Thông tin tới đâu, giá nhích tới đó
Vừa qua khỏi phà Cát Lái, chúng tôi đã cảm nhận sự sôi động của thị trường nhà, đất ở khu vực huyện Nhơn Trạch. Các sàn giao dịch, công ty nhà, đất mọc lên san sát, quán phở, cà phê, thậm chí chỗ bán gà, vịt cũng trưng bảng quảng cáo nhà, đất.
Khu vực tập trung nhiều sàn môi giới và cò đất tại Nhơn Trạch là ngay cổng chào xã Phú Hữu. Đây được xem là vòng xoay điểm cuối kết nối của cầu Cát Lái.
Với diện tích đất 100 m2 giá chỉ 390 triệu đồng, bảng quảng cáo giá rẻ của một nhóm bán hàng đã thu hút khá nhiều người ghé vào hỏi thông tin. Anh Phát, nhân viên môi giới của một sàn giao dịch lớn ở đường Lý Thái Tổ, giới thiệu với chúng tôi hai dự án đón đầu sân bay Long Thành và dự án gần Khu công nghiệp Nhơn Trạch giá chỉ tầm 3,9-4,9 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, vị trí dự án này lại ở tận xã Long Thọ, cách phà Cát Lái hơn 15 km. Khi chúng tôi tỏ vẻ không hứng thú thì nhân viên này thuyết phục rằng không nên mua đất ở quá gần cầu vì giá cao, sinh lợi ít hơn.
Một cò đất lâu năm chia sẻ giá đất mặt tiền khu vực đường Lý Thái Tổ khoảng 35-45 triệu đồng/m2, trong hẻm thì giá mềm hơn, tầm 20 triệu đồng/m2. Trên con đường này, khu vực có giá cao nhất là gần chợ Đại Phước, giá đất nền thổ cư đều trên 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với đầu năm.
“Thời điểm này thị trường Nhơn Trạch đang rất phát triển, tỉ suất lợi nhuận tăng đều. Mặc dù khu vực này chưa có cú hích tăng đột biến nhưng trung bình một quý là tăng 20%. Hiện nay đất thổ cư có giá 8-10 triệu đồng/m2, còn đất nông nghiệp dao động 2,5-3 triệu đồng/m2” - một cò đất tên Hiếu hào hứng nói.
Anh Hiếu phân tích thêm: Thời điểm này, xu hướng chung là nhà đầu tư mua, bán đất nông nghiệp. “Đất nông nghiệp mua 2 triệu đồng/m2 thì khả năng tăng lên 4 triệu đồng/m2 (gấp đôi) là rất khả quan, còn đất thổ cư sẽ không tăng mạnh như vậy” - anh Hiếu mách nước.
Trên trục đường phà Cát Lái, đường Đồng Văn Cống, giá đất thổ cư 25-40 triệu đồng/m2, tăng so với đầu năm khoảng 2-3 triệu đồng/m2.
Các bàn giao dịch của cò đất mọc lên dọc các tuyến đường ở Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: QUANG HUY
Những rủi ro không lường trước
Theo ông Nguyễn Vũ Thắng, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Thu Thủy, hai dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành và TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đều có thể kết nối với huyện Nhơn Trạch.
Theo định hướng phát triển về phía Đông của TP.HCM, cầu Cát Lái đóng vai trò rất quan trọng. Khu đô thị Nhơn Trạch đang trong tình trạng đóng băng sẽ có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng cần nhiều hạ tầng khác để Nhơn Trạch khởi sắc thực sự bởi hiện trạng khu vực này còn khá kém.
Ông cũng lưu ý cầu Cát Lái được xây dựng sẽ tạo cơn sốt đất trở lại nhưng cũng kéo theo rủi ro về mặt phát triển dân cư đô thị. Lý do là Nhơn Trạch sẽ tập trung chủ yếu nhà đầu tư đất, tỉ lệ người ở thực rất thấp, dẫn đến hệ lụy là khu đô thị chậm phát triển, cỏ mọc, đường đi hư hỏng, dịch vụ công cộng yếu kém.
Một số dự án được các nhà đầu tư chuyển nhượng qua lại thông qua chuyển cổ phần có mặt tích cực nhưng cũng làm giá chuyển nhượng tăng mạnh, có khi cao hơn giá trị thực trong khi tiến độ triển khai lại chậm.
“Khu vực cầu Cát Lái phía TP.HCM là gần cảng, xe lớn di chuyển nhiều, ô nhiễm tiếng ồn và khói bụi cao, mật độ dân cư ở đông quá sẽ không an toàn giao thông và đảm bảo sức khỏe. Còn phía Nhơn Trạch tạo làn sóng tăng giá đất nên một số nhà đầu tư sẽ cố gắng chuyển đổi đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp thành đất thổ cư, làm cho quy hoạch ban đầu của khu đô thị có thể bị phá vỡ, hồ sơ pháp lý dễ sai phạm, người đầu tư lớn và nhỏ đều rủi ro” - ông Thắng phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng cho rằng thị trường Nhơn Trạch có tiềm năng rất lớn.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xem kỹ quy hoạch của BĐS mình muốn mua, không nên mua theo phong trào, hám rẻ dễ dính bẫy lừa đảo. Nhiều khu đất nền được gắn mác dự án nhưng thực chất chỉ là đất phân lô, tách thửa, có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Ngoài ra, nhiều công ty môi giới còn mạo danh chủ đầu tư một số dự án ở đây để lừa đảo khách hàng.
| Cẩn thận mua đất nông nghiệp 7-8 người chung sổ Nhiều nhà đầu tư đang săn đất nông nghiệp Nhơn Trạch giá rẻ, chờ thời điểm để chuyển đổi lên thổ cư. Tuy nhiên, mua đất nông nghiệp rủi ro về pháp lý khá cao, đặc biệt là tình trạng mua bán bằng giấy tay và 7-8 người chung một sổ. Nhiều cò đất hứa hẹn sẽ tách thửa, làm sổ được cho từng chủ đất trong tương lai. Tuy nhiên, các khu đất pháp lý chưa rõ ràng hoàn toàn có thể dính quy hoạch, không thể tách thửa. Hơn nữa, mua giấy tờ tay rủi ro luôn thuộc về người mua. Đất sổ chung bán rất khó, phải chờ 7-8 người đứng tên sổ ký tên. Đó là chưa kể chủ đất cắm sổ trong ngân hàng và một miếng đất bán cho nhiều người. |
