Việc cần làm ngay để khơi thông bất động sản

Các doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng cần có giải pháp tháo gỡ hai nút thắt lớn là thủ tục hành chính và tâm lý sợ trách nhiệm sẽ giúp đẩy mạnh hiệu quả gỡ vướng mắc cho các dự án, mở nguồn cung cho thị trường bất động sản.

TS HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM:

Phải có nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện

Vướng mắc đáng lo nhất của các dự án bất động sản là những dự án vướng sai phạm mang tính hệ thống, nhiều cái sai liên quan đến quy định pháp luật cũ mà không thể hợp thức hóa. Do đó, việc gỡ vướng cho dự án BĐS theo quan điểm của tôi cần dựa trên căn cứ pháp luật, lợi ích của các bên để có phương án cụ thể. Những luật mới thông qua cũng không thể giải quyết hết, vì nhiều vấn đề mang tính kế thừa.

Cần phân rõ các loại vướng mắc, nếu liên quan đến quản lý nhà nước thì các cơ quan quản lý nhà nước ngồi lại gỡ ngay. Còn những dự án vi phạm pháp luật về xây dựng, đất công thì cần phải xử lý theo quy định pháp luật. Theo tôi, xét thấy cần thiết thì Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết riêng, tương tự như Nghị quyết 98, có cơ chế đặc thù thì mới mong gỡ vướng được những nút thắt “khó nhằn”.

TS HUỲNH THANH ĐIỀN, chuyên gia kinh tế:

Cần ban hành quy trình giải quyết thủ tục dự án

Vướng mắc đầu tiên của các dự án bất động sản là do quy định pháp luật không rõ ràng. Có nhiều dự án làm sai quy định pháp luật, hoặc phù hợp với luật này lại không đúng với luật kia, dẫn đến tình trạng khó có thể gỡ vướng được vì cán bộ có tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy. Muốn gỡ vướng phải có một quy định chuyển tiếp, ví dụ ban hành một số quy định mới, với những trường hợp nào, dự án nào đang thực hiện không đúng quy định cũ thì có thể thay đổi cụ thể ra sao…

Những dự án bất động sản nào làm đúng quy định pháp luật nhưng vướng vì chủ quan của người thực hiện như sợ trách nhiệm, không dám thẩm định, thẩm tra, ký duyệt thì cần xây dựng một quy trình giải quyết các thủ tục liên quan. Quy trình giải quyết các thủ tục đất đai, dự án đó, quy trách nhiệm cụ thể cho từng người, thời gian giải quyết cho từng người và phải cho ý kiến giải quyết. Trao trách nhiệm cho một cơ quan giám sát thực hiện quy trình đó một cách bài bản.

Còn những dự án không đúng quy định thì khoanh vùng lại. Trong dự án có nhiều hạng mục, hạng mục nào đúng quy định, phù hợp rồi thì cần tách ra triển khai trước; những hạng mục không đúng thì bắt buộc làm lại từ đầu cho đúng.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM:

Phân rõ thẩm quyền gỡ vướng dự án

Có những dự án bất động sản nói đã gỡ vướng nhưng lại chưa, thực tế chỉ mới gỡ được 50%. Nhiều dự án chưa xong nghĩa vụ tài chính, việc tính tiền sử dụng đất vẫn còn vướng. Ví dụ, một dự án ở quận Tân Phú (TP.HCM) cho phép huy động vốn 50% nhưng phải báo cáo với Chính phủ, Bộ Tài chính để giải quyết vấn đề về thuế.

TP.HCM đã rất nỗ lực giải quyết nhưng vẫn còn nhiều dự án đang vướng, vì vậy phải cùng vào cuộc xử lý dứt điểm từng dự án. Từ đó, phân định rõ nội dung nào của dự án thuộc thẩm quyền của TP, nội dung nào thuộc thẩm quyền của Trung ương, hay nội dung nào chưa được luật quy định. Thẩm quyền cấp nào thì giải quyết vướng mắc ở cấp đó, vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp cao hơn như bộ, Chính phủ, Thủ tướng, Quốc hội…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng NGUYỄN VĂN SINH:

Doanh nghiệp bất động sản phải đa dạng nguồn vốn, giảm giá nhà

Bất động sản vẫn còn gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án. Cụ thể, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Đặc biệt là khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng, hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án.

Do đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tiếp tục chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương triển khai các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong đó, tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp lý, nhất là khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua.

Về giải pháp vượt khó trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

Trong hoạt động đầu tư, đề nghị các doanh nghiệp tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản. Đồng thời, doanh nghiệp phải đảm bảo chất lượng sản phẩm khi trao đến tay khách hàng, đảm bảo về tính pháp lý, chất lượng về thiết kế, công năng... Đồng thời thực hiện các giải pháp tiết kiệm, tiết giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân.

Ông PHẠM ĐĂNG HỒ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM:

Cần quy trình riêng, đơn giản cho nhà ở xã hội

Hiện có hai nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến chuyển tiếp cần trao đổi và xin ý kiến của bộ, ngành, tổ công tác của Chính phủ để áp dụng cho thống nhất.

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Về giải pháp trong thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, hoàn chỉnh quy trình một dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật. Do trình tự nằm rải rác nên các tỉnh, thành vẫn làm khác nhau. TP.HCM đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục lấy ý kiến. Chúng ta cần hệ thống hóa thực hiện thủ tục đầu tư, đặc biệt nhà ở xã hội cần quy trình riêng và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn, vướng mắc trong thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý, giải quyết cho đồng bộ.