Với giá nhà cao chót vót như hiện nay, để sở hữu ngôi nhà đầu tiên có thể khiến người trẻ đối mặt với áp lực tài chính vô cùng lớn dù các ngân hàng đã ồ ạt tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi.

Chưa kể việc lãi suất sau ưu đãi là một ẩn số, có thể khiến họ rơi vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Trong một báo cáo về thị trường bất động sản do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại hai đô thị đặc biệt đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m².

Chạy đua hạ lãi suất cho vay mua nhà

Chia sẻ với PLO, chị Thảo Anh (TP Thủ Đức) cho biết cách đây 7 năm, căn hộ chị mua chỉ có 950 triệu đồng, chưa bao gồm phí bảo trì. Đến nay, dù dự án đã đi vào sử dụng được khoảng 8-9 năm nhưng giá mỗi căn hộ hiện đang được rao là 2,2 tỉ đồng/căn 62 m² (chưa có sổ). Với những căn có sổ, nội thất đẹp, căn góc, tầm nhìn thoáng thì giá còn cao hơn nữa. Dù mức giá không tăng đột biến nhưng so với giá gốc thì đến nay giá đã tăng trên 100%.

Ghi nhận của PV cho thấy hiện trên thị trường, số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu/m² tăng lên đáng kể trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu đồng/m² lại rất ít kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Trong khi đó, với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60 m² có giá từ 3-5 tỉ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các gói vay ưu đãi cao.

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại gần đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi. Sau đó, hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với tổng giá trị lên đến hàng chục ngàn tỉ đồng đã được tung ra.

Đơn cử như LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. SHB cũng có gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời gian vay kéo dài tới 35 năm. Thậm chí HDBank còn nới thời gian vay mua nhà lên đến 50 năm, mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng...

Tuy nhiên, các mức lãi suất hấp dẫn này chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3-6 tháng tùy ngân hàng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi.

Đơn cử tại OCB, lãi suất cho vay mua nhà, mua ô - tô đang được niêm yết ở mức 6,5%/năm cố định 12 tháng; gói vay ưu đãi cố định 24 tháng sẽ có mức lãi suất là 8,3%/năm. Còn tại MSB, khách hàng vay mua bất động sản, xây sửa nhà... đang có mức lãi suất ưu đãi cố định 4,5%/năm nhưng chỉ trong 6 tháng; cố định 1 năm là 6,4%/năm và cố định 2 năm là 7,68%/năm. Sau thời gian ưu đãi, MSB sẽ tính lãi suất thả nổi bằng cách lấy lãi suất cơ sở cộng biên độ 2,5%/năm.

Áp lực tài chính nặng nề

Theo tính toán của VARS, với một khoản vay 2,5 tỉ đồng trong 25 năm, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11-14% thì trong 6 tháng đầu mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng nhưng 5 năm tiếp theo trung bình phải trả từ 22,9 - 29 triệu đồng và đến khoảng 15 năm cuối phải trả từ 50 - 63 triệu đồng/tháng.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỉ đồng trong 20 năm với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, 15 năm còn lại từ 11 - 14% thì họ sẽ phải trả 20,8 triệu/tháng trong 5 năm đầu, từ 23,3 - 27,5 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định (giảm dần về 20,7 triệu) hoặc 30,2 triệu-35,3 triệu (giảm dần về 11,7 triệu) với phương thức dư nợ giảm dần.

Dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người vay mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người trẻ. Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải "kiếm" được 90 triệu để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.

Đồng thời nghiên cứu phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn. Chủ đầu tư cũng cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, trung cấp.

Ông TS NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Do đó, người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.

VARS cho rằng, trong thời gian tới, nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.