“Điều kiện về năng lực tài chính để nhà đầu tư thực hiện dự án là vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án dưới 20 ha. Công ty Tân Hoàng Minh có thể có đủ số tiền đó nhưng doanh nghiệp (DN) này cũng có hàng loạt dự án đang triển khai. Như vậy số tiền này không chắc là có thể đánh giá để làm riêng cho dự án mà DN tham gia đấu giá”. Đó là phân tích của bà Phạm Thị Bình, Công ty Thẩm định giá Hoàng Gia, tại buổi tọa đàm Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế do Viện Nghiên cứu phát triển TP tổ chức sáng 23-2. Ý kiến này được đa số chuyên gia tại buổi tọa đàm đồng tình.
Nhà nước không thể khống chế giá trần
Là chuyên gia nhiều năm trong lĩnh vực thẩm định giá, bà Bình cho rằng câu chuyện giá trúng đấu giá vượt xa giá khởi điểm hơn tám lần như lô đất Tân Hoàng Minh vừa bỏ cọc cũng là chuyện thường tình. Nói đến đấu giá là phải có giá khởi điểm, Nhà nước không có quyền quy định giá trần. “Giá trần bao nhiêu là do nhà đầu tư tính toán, trong trường hợp trúng đấu giá rồi bỏ cọc thì có thể hiểu là nhà đầu tư không có nhu cầu thật sự” - bà Bình cho hay.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng đấu giá là thị trường, nguyên tắc của thị trường là thuận mua vừa bán. Việc Tân Hoàng Minh và Bình Minh bỏ cọc, TS Nguyên cho rằng không loại trừ khả năng DN tham gia đấu giá không phải với mục đích thật sự mà vì lợi ích gián tiếp để hưởng lợi từ việc đấu giá.
Những lô “đất vàng” tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: HOÀNG GIANG
Chuyên gia cho rằng các nhà đầu tư không làm sai quy định nhưng đây là bài học kinh nghiệm lớn cho TP trong công tác tổ chức đấu giá. Ông Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam, phân tích: “Sự việc vừa rồi DN không sai. Chúng ta suy diễn nhiều tình huống, trong đó có thuyết âm mưu nhưng thực tế là không có bằng chứng gì. Chúng ta không thể chụp mũ là nhà đầu tư có sai phạm vì một khi còn sơ hở trong hệ thống pháp luật liên quan đến công tác đấu giá thì nếu không phải Tân Hoàng Minh cũng sẽ có DN khác làm tương tự” - ông Hải nói.
Vì vậy, Nhà nước cần rà soát để hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm ngăn chặn sự thao túng của các nhóm lợi ích, lợi dụng đấu giá để trục lợi. Đồng thời giúp cho việc đấu giá được hiệu quả, công khai, minh bạch.
Siết năng lực, phạt nặng hành vi bỏ cọc
Hai giải pháp được đa số các chuyên gia tán thành là phải siết năng lực tài chính của nhà đầu tư, đồng thời phạt thật nặng với hành vi bỏ cọc để DN e ngại. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, DN trúng đấu giá là công ty Bình Minh chỉ mới thành lập hai tháng, chưa hề có kinh nghiệm trong đầu tư các dự án cũng có thể dễ dàng tham gia và trúng đấu giá.
Ông Châu cho rằng cần phải quy định chặt chẽ về năng lực tài chính của nhà đầu tư. Cùng với đó, phải xem quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, không thể xem như một tài sản đấu giá thông thường.
Ông Nguyễn Thế Phượng, giảng viên Trường ĐH Marketing, thông tin hai DN trúng đấu giá còn lại đến nay vẫn chưa nộp tiền vào ngân sách nhà nước, có thể thấy năng lực tài chính của các DN này là có vấn đề.
“Công ty Bình Minh vốn chỉ có 200 tỉ đồng, trúng đấu giá hơn 5.000 tỉ đồng, rõ ràng là cần phải xem xét về năng lực tài chính của DN này có đủ để thực hiện được dự án hay không” - ông Phượng nói.
Từ đó, chuyên gia này đề xuất Nhà nước cần siết chặt vấn đề năng lực tài chính của DN tham gia đấu giá vốn có bao nhiêu, hiện đang làm bao nhiêu dự án, đã từng có kinh nghiệm đầu tư dự án nào hay chưa…
Liên quan đến việc cần phải quy định mức phạt nặng với hành vi bỏ cọc, GS Nguyễn Trọng Hòa cũng đề xuất mức phạt có thể lên đến 20%-30% trên giá trúng đấu giá thì DN mới “ngán”. Ông lấy ví dụ, Tân Hoàng Minh chỉ phạt 10% hành vi bỏ cọc thì cũng đã lên đến hơn 2.400 tỉ đồng ngoài số tiền cọc gần 600 tỉ đồng. Đây sẽ là con số mà DN phải suy nghĩ.
| Mù mờ giá thị trường Bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM, nhận định chưa bao giờ người ta sợ một cuộc đấu giá mà mức giá trúng lại cao như tại Thủ Thiêm. Lẽ ra giá thấp mới là vấn đề nhưng ở đây giá cao lại được đem ra mổ xẻ. Một cuộc đấu giá thì chưa thể xem là đại diện cho cả thị trường nhưng tại sao có thể có sự tác động, lôi kéo toàn thị trường như vụ việc vừa rồi? Có lẽ vấn đề nằm ở tài chính đất đai. Hiện nay có các loại giá: Giá đất được quy định tại bảng giá đất, giá đất tại bảng giá đất cộng với hệ số K và một giá khác do thị trường quyết định. Giá thị trường là bao nhiêu thì không ai trả lời được. Hiện nay, tính công khai của thị trường là có nhưng tính minh bạch là không. Vì vậy, sự mù mờ của thị trường khiến cho tất cả người làm công tác định giá đều hoang mang, khi thẩm định giá dễ rơi vào cái bẫy của giá thị trường do trước đó giá thị trường đã bị thao túng. “Hiện nay, các bộ Công an và Tài chính đưa ra văn bản nếu khai gian sẽ bị truy tố, bị phạt. Vậy giá như thế nào được xem là giá thật cũng không ai trả lời được. Vì vậy, cốt lõi là cần làm cho thị trường công khai, minh bạch. Đây chính là bài toán không chỉ cho công tác đấu giá mà còn cho các vấn đề khác liên quan đến đất đai” - bà Hòa nói. |
