Thời gian gần đây, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản (BĐS) đã cho ra đời các ứng dụng trực tuyến (app) rất mới mẻ. Qua đó, nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, một dự án. Có khi chỉ cần vài triệu đồng là người mua đã có thể góp vốn vào một dự án trị giá vài tỉ đồng.
Mua chung bất động sản qua ứng dụng
“Mô hình của chúng tôi là khách mua sẽ chia sẻ cơ hội đầu tư cùng các khách hàng khác bằng hình thức mua chung, đầu tư chung căn hộ hoặc shophouse. Ví dụ, một căn hộ 3 tỉ đồng, chủ đầu tư sẽ chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng. Tùy khả năng tài chính của mình mà khách hàng có thể mua một phần hoặc nhiều phần” - nhân viên tư vấn Công ty cổ phần RealStake, một đơn vị đang triển khai mô hình này, cho biết.
Theo đó, trong các dự án được góp vốn, khách hàng sẽ ký với công ty này hợp đồng mua bán và quản lý BĐS. Trong hợp đồng thể hiện rõ tỉ lệ khách hàng tham gia góp vốn. Lợi nhuận có thể từ 6%/năm trở lên.
“Công ty cam kết mua lại phần của khách hàng nếu họ không muốn đầu tư tiếp. Hợp đồng sẽ được ký qua online (có xác thực chữ ký) hoặc hợp đồng giấy nếu khách yêu cầu. Trong quá trình đầu tư, chúng tôi sẽ chủ động tìm người mua tốt nhất để bán lại sản phẩm, mang đến lợi nhuận cho khách hàng” - nhân viên tư vấn giải thích thêm.
Một đơn vị khác, Công ty REVEX cũng đưa ra lời giới thiệu về mô hình mua chung BĐS như sau: Nền tảng đầu tư chung BĐS, đầu tư chỉ với 1 m2, hưởng lãi cho thuê hằng tháng và chênh lệch giá bán theo tỉ lệ.
“Một dự án BĐS hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ tùy chủ đầu tư. Ví dụ, một BĐS căn hộ A có tổng giá trị đầu tư 10 tỉ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng, mỗi đơn vị hợp đồng là 1 triệu đồng. Khi cho thuê hoặc bán căn hộ, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ” - phía công ty giải thích.
Các dự án bất kỳ có thể kết nối với những đơn vị này thông qua hệ thống giao diện lập trình ứng dụng để kêu gọi nhà đầu tư.
Một dự án được giới thiệu thông qua app mua chung bất động sản. Ảnh: KC
Đo lường mức độ an toàn
Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng về mặt bản chất, đây là hình thức huy động vốn tham gia vào thị trường BĐS. Ở một góc độ, đây là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp khi nguồn vốn cho BĐS đang khá khó khăn.
“Tuy nhiên, đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên hành lang pháp lý của nó chưa rõ ràng và đầy đủ. Điều này ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành, không có quy định cụ thể liên quan đến trách nhiệm về việc triển khai dự án, tiến độ… như một hợp đồng mua bán theo đúng quy định” - luật sư Cường phân tích.
Bên cạnh đó, việc nhiều người cùng mua chung một BĐS sẽ phức tạp hơn một người mua rất nhiều khi quyết định bán hay giữ. Trường hợp bất đồng ý kiến giữa các nhà đầu tư sẽ khiến việc giao dịch tài sản này trở nên phức tạp.
Luật sư Cường khuyến cáo nhà đầu tư không nên chạy theo cam kết lợi nhuận. Lý do là điều này phụ thuộc vào từng dự án, uy tín, năng lực của chủ đầu tư và đều ở thì tương lai. Rất nhiều nhà đầu tư đã phải vỡ mộng khi lợi nhuận cam kết không được đảm bảo.
Đồng tình, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, đặt ra hàng loạt câu hỏi: Với hình thức mua chung thì bên đứng ra đại diện sở hữu là ai, mức độ tin cậy như thế nào, nếu không bán được thì sao, ngôi nhà ấy do ai quản lý, sử dụng…?
“Việc mua chung nên do chủ đầu tư thực hiện, mọi người mua ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và giới hạn tối đa năm người cùng sở hữu một căn hộ, một căn biệt thự, quy định rõ quyền sở hữu của từng người. Khi ra sổ, các thành viên góp vốn đều được đứng tên chung, tỉ lệ góp rõ ràng mới đảm bảo được quyền lợi của người bỏ tiền ra. Đó là chưa tính toán đến việc lời - lỗ khi bán ra” - ông Việt góp ý.
Nêu quan điểm của mình, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng hình thức mua chung qua ứng dụng rất rủi ro. Mua một dự án BĐS thì phải có giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu, có như vậy quyền lợi của người mua mới được Nhà nước, pháp luật công nhận, bảo vệ. Việc mua chung chưa đảm bảo sự xác lập quyền sở hữu cho từng cá nhân.
“Mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu là dựa theo mô hình Fintech P2P (Person to Person). Xét về pháp lý thì mua chung BĐS với hình thức như vậy không được bảo vệ và không ai chứng nhận. Có những app cam kết có lợi nhuận ổn định thì đó là huy động vốn, nếu không cam kết thì là mời gọi đầu tư nhưng lại không có cơ sở pháp lý rõ ràng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng với hình thức này” - ông Hiển khuyến cáo.
| Trao đổi với phóng viên báo Pháp Luật TP.HCM, một đơn vị đã đưa mô hình này ra thị trường cho biết hợp đồng ký kết giữa nhà đầu tư và các đơn vị phát triển ứng dụng mua chung BĐS là hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong đó, quyền lợi - trách nhiệm hai bên được quy định rõ trong hợp đồng và phù hợp với pháp luật, căn cứ pháp lý vận hành mô hình theo Bộ luật Dân sự 2015. |
