Đặc biệt, người dân thường xây nhiều căn nhà để bán với giá rẻ trên các mảnh đất do nhiều người cùng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) như vậy. Thông thường, do diện tích xây một căn nhà quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thửa nên không thể tách sổ.
Việc nhiều người đứng tên chung trên giấy chứng nhận (thường gọi là chung sổ) theo quy định của Luật Đất đai được gọi là nhóm người SDĐ. Trường hợp đứng tên chung vẫn được coi là có quyền SDĐ hợp pháp, được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, khi mua nhà chung sổ, người mua cũng cần lưu ý một số vấn đề để tránh rủi ro về sau.
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại, ĐH Luật TP.HCM, khi mua nhà đất chung sổ, bên chuyển nhượng phải thực hiện tách thửa, xin cấp sổ riêng trước khi chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp nhóm người SDĐ mà quyền SDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền SDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp quyền SDĐ của nhóm người SDĐ không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người SDĐ.
Khi muốn thực hiện quyền thì phải có sự đồng ý của tất cả thành viên khác, nếu có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp như vậy sẽ mất nhiều thời gian, chi phí để giải quyết.
Khi bán phải ưu tiên cho những người chung sổ. theo khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trường hợp phần nhà đất trong khu đất chung sổ không đủ điều kiện tách thửa thì sẽ không được chuyển nhượng một phần. Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 quy định “không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người SDĐ đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.
Do đó, khi muốn nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất trong mảnh đất của bên chủ đất, người mua cần kiểm tra điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa được UBND cấp tỉnh quy định riêng cho từng địa phương.
Nếu đất không đủ điều kiện tách thửa thì các bên không thể ký hợp đồng mua bán công chứng, sang tên theo quy định. Tuyệt đối không ký hợp đồng giấy tay hoặc mua qua vi bằng vì quyền sở hữu căn nhà, quyền SDĐ sẽ không được pháp luật thừa nhận, bảo vệ.
