Trong vài năm trở lại đây, các cuộc tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư nổ ra nhiều hơn. Tính chất của các cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư (CĐT), cư dân và ban quản lý cũng ngày càng phức tạp, khó giải quyết.
Muôn kiểu tranh chấp, cư dân lãnh đủ
Hàng ngàn cư dân tại chung cư Thái An 3 và 4 (phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM) đang vừa ở vừa lo về sự mất an toàn của chung cư, bức xúc vì căn hộ không được cấp sổ hồng nguyên nhân từ những sai phạm của CĐT là Công ty TNHH Đất Lành.
 |
| Cư dân chung cư Thái An 3, 4 hiện rất bức xúc vì các vấn đề vướng mắc với chủ đầu tư chưa được giải quyết. Ảnh: Q.HUY |
Bà Trần Thị Như Quỳnh, đại diện Ban quản trị (BQT) chung cư Thái An 3 và 4, cho biết CĐT bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2012 và hứa hẹn nhiều lần sẽ làm sổ hồng. Thế nhưng đã 10 năm mà cư dân vẫn chưa thấy sổ đâu. CĐT cũng không thông báo cụ thể bằng văn bản về tiến trình, kế hoạch thực hiện nghĩa vụ này.
Chưa kể, chung cư còn chưa được nghiệm thu, đặc biệt về hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Điều này khiến cư dân sinh sống tại đây rất bất an. Phần diện tích sử dụng chung bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng và bãi giữ xe tầng trệt đã bị CĐT chiếm dụng, chuyển đổi thành mục đích thương mại để kinh doanh.
“Việc chiếm dụng diện tích đã dẫn đến hầm xe quá tải, nguy cơ cao nếu lỡ xảy ra sự cố cháy nổ” - bà Quỳnh lo lắng nói.
Hiện tại, một số hạng mục tại chung cư này đã xuống cấp nhưng chưa có kinh phí bảo trì nên không duy tu, bảo dưỡng được. Không chỉ vậy, nước sinh hoạt thường xuyên thiếu do CĐT thi công công trình với đường ống không đạt chuẩn, một vài lý do kỹ thuật khác khiến áp lực nước giảm.
“Chúng tôi rất mong các cơ quan, ban ngành vào cuộc hỗ trợ để đảm bảo tài sản, tính mạng cho người dân. Đại đa số chủ sở hữu đồng tình đóng 5% giá trị hợp đồng còn lại và nộp thuế đất phân bổ trên đầu căn hộ cho Nhà nước, chỉ cần có được sổ hồng nhà” - bà Quỳnh kiến nghị.
Trong khi đó, trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, đại diện CĐT là ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, cho hay: “Công ty hiện gần như phá sản, không còn tiền để xây dựng các hạng mục, không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính làm thủ tục cấp sổ. Bây giờ cư dân kiện thì công ty cũng không có tiền để đóng”.
Ông Đực xác nhận công ty có chuyển một phần diện tích để xe thành các ki-ốt cho thuê nhằm phục vụ nhu cầu cho cư dân. Các ki-ốt này được công ty thu tiền một lần là 200 triệu đồng và cũng đã sử dụng hết.
Một kiểu tranh chấp khác là giữa CĐT, cư dân với các BQT. Đơn cử như theo đơn tố cáo Công ty CP PHA gửi đến cơ quan điều tra, BQT cũ của tòa chung cư PHA đã chiếm đoạt 46 tỉ đồng quỹ bảo trì tòa nhà, chiếm giữ trái phép 37,9 tỉ đồng tiền khai thác tầng hầm chung cư. BQT cũ còn cản trở cư dân, không cho cư dân tiếp cận, sử dụng căn hộ thuộc sở hữu của họ. Vụ việc đang được cơ quan CSĐT xác minh.
Cần gắn trách nhiệm chính quyền địa phương
Từ vị trí người trong cuộc, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng BQT nhà chung cư Khang Gia (Tân Phú), cho rằng chính quyền địa phương phải trực tiếp tham gia, quyết liệt xử lý mới có thể giải quyết dứt điểm, bảo đảm quyền lợi, sự an toàn cho người dân.
TP.HCM kiểm tra hàng ngàn chung cư
Hiện nay Sở Xây dựng TP.HCM đang thực hiện kiểm tra tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. Theo báo cáo, toàn TP có 1.518 chung cư với 2.445 lô, trong đó có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Số lượng chung cư tập trung nhiều nhất tại quận 1 (230), quận 5 (245), quận 7 (103), Bình Thạnh (156), Tân Bình (67)... Riêng huyện Cần Giờ và Củ Chi không có chung cư.
Công tác kiểm tra sẽ kéo dài đến hết tháng 7 và tập trung các nội dung: Pháp lý đầu tư xây dựng và hoàn thành công trình; tình hình quản lý, sử dụng chung cư; bảo trì, an toàn phòng cháy chữa cháy; hoạt động của BQT; nghĩa vụ của CĐT trong quá trình bàn giao, quản lý, vận hành chung cư.
Tại chung cư Khang Gia, CĐT đã ôm quỹ bảo trì bỏ trốn, cơ quan công an đang truy nã. Tính đến nay, BQT đã có 24 lần gửi đơn lên UBND TP.HCM đề nghị giải quyết các kiến nghị của cư dân nhưng vẫn chưa có kết quả.
Bàn về giải pháp cho tranh chấp chung cư, các chuyên gia, doanh nghiệp, BQT và cư dân đều cho rằng đã có quy định đầy đủ về hành lang pháp lý, chế tài xử phạt đối với bên vi phạm.
Cụ thể, Nghị định 16/2022 quy định xử phạt hành chính về xây dựng sẽ tăng mức phạt đối với hàng loạt hành vi vi phạm tại chung cư từ hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng.
Là đơn vị quản lý nhiều tòa nhà chung cư khắp cả nước, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), lo nhất về công đoạn thực thi quy định, đặc biệt là vai trò của chính quyền địa phương.
Hiện nay, hành lang pháp lý đã có nhưng nhiều cơ quan, địa phương không cập nhật quy định pháp luật mới về quản lý vận hành nhà chung cư, dẫn đến xử lý chưa phù hợp.
“Theo tôi, giải pháp xử lý bài toán tranh chấp chung cư là cần phổ biến kiến thức pháp luật cho các cơ quan chính quyền địa phương. Hiện địa phương còn chủ quan, xử lý theo quyền hạn của mình mà không theo đúng quy định” - ông Thành góp ý.
Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy trên địa bàn TP, số lượng chung cư đang xảy ra tranh chấp ở nhiều mức độ khác nhau là khoảng 105 chung cư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định nguồn cung nhà chung cư tăng trưởng mạnh mẽ đã dẫn đến thực trạng tranh chấp xảy ra thường xuyên, kéo dài và khó tìm ra hướng xử lý dứt điểm.
Đồng tình với ông Thành, ông Châu cũng cho rằng giải pháp quan trọng hiện nay là nâng cao trách nhiệm chính quyền cơ sở cấp phường, xã, tiếp đó là quận, huyện, Sở Xây dựng tỉnh, thành để quyết liệt kiểm tra, xử lý nghiêm các tranh chấp ngay khi cư dân phản ánh.•
Bảy tranh chấp chung cư phổ biến nhất
Theo báo cáo của HoREA, có bảy nhóm tranh chấp điển hình tại các tòa chung cư trên địa bàn TP.HCM.
Thứ nhất là tranh chấp xảy ra khi chung cư bị siết nợ do CĐT đem thế chấp ngân hàng.
Thứ hai, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, dẫn đến tranh chấp.
Thứ ba rất phổ biến là quỹ bảo trì tòa nhà bị CĐT hoặc BQT chiếm dụng, trục lợi.
Thứ tư là tranh chấp liên quan đến dịch vụ quản lý vận hành về phí, chất lượng dịch vụ, thu - chi.
Thứ năm là tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng.
Thứ sáu là tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình.
Thứ bảy là tranh chấp liên quan đến việc chậm giao căn hộ và sổ hồng.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
 |
Xử lý hình sự bên sử dụng trái phép quỹ bảo trì
Những tranh chấp chung cư thời gian qua chủ yếu là do CĐT đã giữ hết số tiền quỹ bảo trì. Hành vi này của CĐT có dấu hiệu phạm tội hình sự, có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, chiếm giữ trái phép tài sản hoặc sử dụng trái phép tài sản nên cần cơ quan điều tra vào cuộc.
Đối với BQT, để hạn chế tiêu cực, khi sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa hạng mục nào đó thì cần có hai chữ ký của trưởng ban (do cư dân bầu) và phó ban (đại diện chủ đầu tư). Tất cả chi phí đều phải có hóa đơn, chứng từ rõ ràng.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA
 |
Cảnh báo phần tử xấu “chui” vào BQT trục lợi
Thực tế còn có hiện tượng đối tượng tìm cách “chui” vào BQT chung cư để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân. Thủ đoạn của những người này là mua căn hộ nhỏ nhất rồi vận động để được bầu vào BQT và sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Khi đã trục lợi xong, những phần tử xấu sẽ âm thầm bán lại căn hộ hoặc từ chức, rút lui êm thắm.
Hiện hiệp hội đã nhận được nhiều phản ánh về tình trạng này, thậm chí có cá nhân làm BQT tại nhiều chung cư, khi tập hợp đủ chứng cứ sẽ gửi tới cơ quan chức năng xử lý theo quy định.
