Bỏ quy định cấm tách thửa đối với đất trong quy hoạch dân cư xây dựng mới (ĐDCXDM) và đất hỗn hợp (ĐHH) là nội dung rất đáng chú ý trong dự thảo văn bản thay thế Quyết định 60/2017 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM mà Sở TN&MT vừa trình UBND TP.
So với Quyết định 60, dự thảo mới chỉ quy định tách thửa với đất ở, không quy định với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Ảnh: HOÀNG GIANG
“Xả” tách thửa trong quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới
Theo rà soát của Sở QH-KT, trên địa bàn TP.HCM có hơn 14.000 ha đất quy hoạch ĐHH và ĐDCXDM. Hiện nay các quyền lợi về nhà, đất của người dân trong hai chức năng quy hoạch này như chuyển mục đích, tách thửa, xây dựng… đang bị hạn chế.
Đối với việc tách thửa đất ở, Quyết định 60 quy định người dân có đất ở trong quy hoạch ĐHH và ĐDCXDM thì cấm luôn việc tách thửa. Do đó, từ năm 2017 (thời điểm TP ban hành Quyết định 60) đến nay thì không có quận, huyện nào giải quyết tách thửa cho đất có một trong hai chức năng quy hoạch nêu trên. Theo ghi nhận của Pháp Luật TP.HCM, rất nhiều người dân có sổ hồng ghi rõ là đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn nhưng do nằm trong quy hoạch ĐHH (dù có chức năng ở) và ĐDCXDM (bản chất là đất ở) cũng không được phép tách thửa.
Trước đó, vào tháng 6-2020, Pháp Luật TP.HCM có loạt bài “TP.HCM: Lối ra nào cho 14.000 ha đất vướng quy hoạch”. Trong đó phân tích rõ hai khái niệm “ĐHH” và “ĐDCXDM” không có trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào, từ các luật Đất đai, Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn.
Trong tờ trình về việc ban hành văn bản thay thế Quyết định 60, Sở TN&MT cũng nhìn nhận theo phân loại của Luật Đất đai 2013 và quy hoạch sử dụng đất thì chỉ có đất ở đô thị và đất ở nông thôn. “Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhưng thuộc quy hoạch ĐHH (có chức năng ở) và ĐDCXDM đã bị hạn chế việc tách thửa đất” - Sở TN&MT nêu.
Quyết định 60 quy định người dân có đất ở trong hai chức năng quy hoạch trên mà sau ba năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà quận, huyện chưa có hoặc có kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất thì sẽ được tách thửa. Tuy nhiên, ngay cả thời gian rà soát quy hoạch hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Luật Quy hoạch đô thị cũng có sự khác nhau.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị quy định thời hạn rà soát định kỳ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là năm năm, quy hoạch chi tiết là ba năm kể từ ngày quy hoạch được duyệt. Theo Sở QH-KT, việc này đã khiến các quận, huyện rất lúng túng.
Tại dự thảo văn bản thay thế Quyết định 60, Sở TN&MT đã đề xuất bãi bỏ hẳn nội dung quy định tách thửa đối với ĐHH và ĐDCXDM.
Không quy định tách thửa đất nông nghiệp
Một điểm mới đáng lưu ý tại dự thảo văn bản thay thế Quyết định 60 là không còn quy định tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác (không phải đất ở). Theo Sở TN&MT, Quyết định 60 hiện hành mặc dù có nói về việc tách thửa đất nông nghiệp, tuy nhiên “đã không quy định rõ có được tách thửa hay không”.
| Hai năm chỉ giải quyết tách thửa hơn 5.700 hồ sơ Cuối năm 2019, Sở TN&MT đã tổ chức sơ kết hai năm thực hiện Quyết định 60 trên toàn TP. Theo đó, trong hai năm qua, toàn TP đã giải quyết được hơn 5.700 hồ sơ tách thửa. Trong đó có hơn 5.200 hồ sơ tách thửa đất ở không hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Gần 400 hồ sơ tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và 59 hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp (tại quận 2, 9 và huyện Nhà Bè). |
Cùng với đó, sở này cũng nhìn nhận đất nông nghiệp muốn được tách thửa thì phải thuộc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp. “Điều này cũng gây nhiều vướng mắc do quận, huyện hiện nay có nhiều khu vực không còn quy hoạch đất nông nghiệp như quận 9, 12, Bình Tân… nhưng hiện trạng pháp lý khu đất vẫn còn là đất nông nghiệp” - Sở TN&MT nhận định.
Thêm vào đó, Sở Tư pháp từng có văn bản khẳng định Luật Đất đai 2013 không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Trong khi Quyết định 60 vẫn quy định việc tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác (không phải đất ở) là có dấu hiệu trái với thẩm quyền.
Theo Sở TN&MT, Luật Đất đai hiện hành chỉ giao cho TP được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Sau này, Nghị định 01/2017 có bổ sung thẩm quyền cho TP được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã gặp nhiều vướng mắc và số lượng hồ sơ giải quyết được là không nhiều.
Sở TN&MT nhấn mạnh: Với đất nông nghiệp và các loại đất khác, về mặt pháp lý cũng như thực tiễn, chưa có cơ sở để xác định diện tích tối thiểu như thế nào là phù hợp. “Trong khi đó, quy định về giao đất, cho thuê đất đối với loại đất này là phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất của từng trường hợp cụ thể. Do vậy, về nguyên tắc, khi tách thửa cũng phải trên cơ sở thẩm định nhu cầu chứ không phải theo diện tích” - Sở TN&MT phân tích.
Đó cũng là lý do trong dự thảo lần này Sở TN&MT đã đề xuất bỏ quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp. Các loại đất khác sẽ quy định riêng nhằm đảm bảo tính kịp thời đối với nhu cầu tách thửa của người dân.
Một nội dung mà khi áp dụng trong thực tiễn cũng đã gây nhiều khó khăn cho các quận, huyện và làm chậm quá trình giải quyết hồ sơ tách thửa của người dân là trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông.
Thực chất đây là những khu đất có diện tích lớn được tách ra thành nhiều thửa, phải chừa đất làm đường để đảm bảo lối đi. Xét về bản chất cũng giống như phân lô, hiện chưa có văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành cụ thể.
Theo Sở TN&MT, trường hợp này được điều chỉnh bởi nhiều luật khác nhau như quy hoạch, xây dựng… thuộc chức năng quản lý của nhiều sở, ngành. Vì vậy cần được quy định riêng để đảm bảo tính thống nhất của văn bản pháp luật. Do đó, quy định này tại Quyết định 60 đã bị bãi bỏ trong dự thảo mới.
