UBND TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ NN&MT liên quan một số khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng Điều 63 Nghị định số 102/2024 ngày 30-7-2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Còn khoảng 100 hồ sơ áp dụng theo Điều 63 Nghị định số 102/2024

Theo báo cáo của UBND TP trong quá trình triển khai, thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM (Vũng Tàu, Bình Dương và TP.HCM trước đây) còn khoảng gần 100 hồ sơ thuộc trường hợp áp dụng theo Điều 63 Nghị định số 102/2024.

Do thời điểm xác định giá đất cụ thể trong quá khứ (trước Luật Đất đai năm 2013), thời gian quá lâu nên gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập các thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể và hầu như không thể thực hiện được.

Chính vì vậy, ngày 20-1-2025 UBND TP đã có văn bản báo cáo Bộ TN&MT (nay là bộ NN&MT) về các nội dung vướng mắc liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với trường hợp quy định tại Điều 63 Nghị định số 102/2024.

Ngày 20-2-2025, Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất đã có công văn hướng dẫn thực hiện các trường hợp tại Điều 63 Nghị định số 102/2024 là cơ quan quản lý đất đai phải đăng tin chào thầu để thuê tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng chứng thư định giá đất để Sở NN&MT trình Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể TP thẩm định trước khi trình UBND TP phê duyệt.

Tuy nhiên, UBND TP.HCM cho rằng, việc Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất hướng dẫn thực hiện theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo Điều 63 Nghị định số 102/2024 đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc không thể thực hiện được do không thể thu thập được thông tin về các tài sản so sánh có tính chất tương đồng ở thời điểm quá khứ để áp dụng.

"Sự bế tắc trong công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể đã trở thành điểm nghẽn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM nói riêng cũng như quá trình phát triển đô thị trên địa bàn cả nước nói chung.

Đến nay có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn TP đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể bị chậm trễ, kéo dài.

Hệ lụy là các dự án đã không thể triển khai tiếp theo đúng quy hoạch, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối nguồn tài chính.

Đồng thời điều này đã gây bức xúc từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, làm chậm tiến độ thu ngân sách, xuất hiện tình trạng người dân tập trung khiếu kiện đông người có khả năng tạo một số điểm nóng về an ninh trật tự trên địa bàn TP"- UBND TP nêu rõ khó khăn.

Kiến nghị sửa đổi Điều 63 Nghị định số 102/2024

Với những khó khăn đã nêu trên, ngày 19-6-2025 UBND TP đã có công văn báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ và Bộ NN&MT một số khó khăn, vướng mắc liên quan.

Ngày 15-8-2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 226/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tuy nhiên, nội dung UBND TP báo cáo, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 63 Nghị định số 102/2024 chưa được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025.

Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực về đất đai nhằm phát triển kinh tế-xã hội, UBND TP kiến nghị Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ NN&MT và các Bộ ngành sửa đổi, bổ sung Điều 63 Nghị định số 102/2024 theo hướng:

Đối với những trường hợp quy định tại Điều 63 Nghị định số 102/2024 thuộc trường hợp phải xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015 .

Việc cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015 cũng đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư.

"UBND TP.HCM kiến nghị Điều 63 Nghị định số 102/2024 theo hướng cho phép áp dụng bảng giá đất tại thời điểm nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 do UBND tỉnh ban hành để tính thu nghĩa vụ tài chính là phù hợp với giá đất thị trường.

Việc áp dụng này không gây thất thoát ngân sách TP, không phát sinh thiệt hại, lãng phí nguồn lực đất đai, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, người dân.

Bên cạnh đó là góp phần sớm đưa các dự án đi vào hoàn thiện đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt, bổ sung quỹ nhà ở cho đối tượng có nhu cầu và đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất và phù hợp với nội dung đã được đưa vào các dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định liên quan trước đây.

Do hiện nay đa số các khó khăn, vướng mắc tập trung chủ yếu ở các hồ sơ (cũ) còn tồn đọng mà phải thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003"- báo cáo của UBND TP nêu.