Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng (HMCIC) thuộc Sở Xây dựng TP.HCM vừa có tờ trình đề xuất UBND TP.HCM áp dụng tính tiền thuế phí theo bảng giá đất cũ cho gần 800 người dân đã nộp đơn mua nhà ở cũ thuộc tài sản công trước ngày 31-10-2024 đang chờ xét duyệt.
Thuế phí của người mua nhà lo tăng 4-7 lần
Theo Quyết định số 79/2024 của UBND TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh mới trên địa bàn thành phố sẽ có hiệu lực thi hành ngày 31-10-2024. Trong đó, quyết định cũng có quy định điều khoản chuyển tiếp với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành (31-10) thì giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.
Như vậy, có nghĩa là những hồ sơ đất đai đủ điều kiện của người dân đã được tiếp nhận trước ngày 31-10 sẽ tính tiền sử dụng đất, thuế phí theo bảng giá đất cũ.
Theo quy định, tiền chuyển quyền sử dụng nhà ở cũ thuộc tài sản công với 2 trường hợp trước 5-7-1994, từ ngày 5-7-1994 đến 19-1-2007 được tính bằng 100% giá đất ở theo bảng giá đất của UBND TP.HCM tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Tức là, bảng giá đất điều chỉnh của thành phố sẽ được áp dụng với các trường hợp người dân đã ký hợp đồng mua bán.
Thế nhưng, theo HMCIC, phần lớn trường hợp người dân đã nộp đơn đề nghị được mua nhà thuộc tài sản công đều chờ nhiều năm trời nhưng chưa được duyệt. Nếu những người dân thuộc diện này dù đã nộp hồ sơ mua nhà nhưng chưa ký hợp đồng mua bán thì có thể áp dụng theo bảng giá đất mới từ ngày 31-10-2024.
"Nếu áp dụng theo bảng giá đất mới (Quyết định 79) thì người dân mua nhà ở thuộc tài sản công phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về chuyển quyền sử dụng đất tăng cao gấp 4-7 lần, thiệt thòi cho người dân"- lãnh đạo HMCIC đánh giá.
Xem xét áp dụng bảng giá đất cũ
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết theo đúng quy định thì tiền sử dụng đất, thuế phí khi người dân chuyển nhượng nhà ở tính theo bảng giá đất của UBND TP.HCM có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, trường hợp người mua nhà ở cũ thuộc tài sản công thì họ phải nộp đơn đề nghị mua, chờ cơ quan nhà ở có thẩm quyền xét duyệt rất mất thời gian, thủ tục liên quan khác, phức tạp hơn nhiều so với trường hợp người dân mua bán nhà ở với nhau.
Nhiều trường hợp người dân nộp hồ sơ rồi phải chờ hàng năm trời vẫn chưa được xét duyệt. Do đó nếu áp dụng theo quy định tính nghĩa vụ tài chính từ thời điểm ký hợp đồng mua bán thì người dân mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sẽ chịu thiệt. Bởi lẽ áp dụng bảng giá đất mới thì nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất của họ đóng tăng cao, nhiều người dân không đủ tiền mua nhà.
"Theo tôi, TP.HCM cần xem xét với trường hợp người dân đã có đơn đề nghị mua nhà ở thuộc tài sản công trước thời điểm 31-10 thì áp dụng theo bảng giá đất cũ cho họ”- LS Phượng góp ý.
Nhiều quy định cũng chưa rõ với trường hợp này. Trong tờ trình, đại diện HMCIC cũng thắc mắc người dân mua bán nhà ở với nhau sẽ nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM) là cơ quan nhà nước. Trong khi đó người mua nhà ở thuộc tài sản công thì nộp đơn đề nghị mua nhà cho Đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc nếu nộp cho cơ quan quản lý nhà ở (Sở Xây dựng) thì sẽ được chuyển về cho Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xem xét, giải quyết.
Tuy nhiên, Đơn vị quản lý vận hành nhà ở lại không phải là cơ quan nhà nước. Trong khi theo điều khoản chuyển tiếp tại Quyết định số 79/2024 quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. "Như vậy, cá nhân và tổ chức nộp đơn đề nghị mua nhà thuộc tài sản công cho Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thì có được áp dụng quy định chuyển tiếp tại Quyết định số 79 hay không?” – HMCIC băn khoăn.
Chính vì thế, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định Xây dựng (HMCIC) đã báo cáo Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM xem xét, có ý kiến chỉ đạo cụ thể đối với trường hợp bán nhà ở cũ thuộc tài sản công. Để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân mua nhà ở thuộc tài sản công, Trung tâm đề xuất kiến nghị UBND TP chấp thuận áp dụng bảng giá đất cũ đối với các trường hợp nộp đơn đề nghị mua nhà trước ngày 31-10-2024.
"Và đơn mua nhà nộp cho Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng, Công ty TNHH MTV Quản lý Kinh doanh nhà TP.HCM và Sở Xây dựng đều được áp dụng theo quy định chuyển tiếp này" - lãnh đạo HMCIC kiến nghị.
TP.HCM tiếp nhận 786 đơn mua nhà ở sở hữu nhà nước
Hiện nay, tại Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng (là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Xây dựng TP.HCM) đã tiếp nhận 786 đơn đề nghị mua nhà ở cũ thuộc tài sản công của người dân và tổ chức tính đến ngày 1-11-2024.
Hiện tại, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định Xây dựng đang thụ lý, giải quyết hồ sơ và báo cáo Sở Xây dựng TP xem xét trình Hội đồng Xác định giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
