Theo thống kê của Sở Xây dựng tại hội nghị chuyên đề công tác quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn TP do sở này tổ chức ngày 14-3, TP.HCM có khoảng 71% tranh chấp tại chung cư liên quan đến 2% phí bảo trì (PBT).
Theo đánh giá của ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, các mâu thuẫn, tranh chấp tại chung cư ngày càng phức tạp và là một vấn đề xã hội tại TP trong thời gian qua.
Phần đông chủ đầu tư chậm “nhả” phí bảo trì
Báo cáo tại hội nghị, ông Nguyễn Thanh Hải (Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng) cho biết toàn TP có 1.440 chung cư. Trong đó, 212 chung cư chưa có ban quản trị. Lý giải tình trạng này, ông Hải nêu ra ba lý do chính. Thứ nhất là do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư, “ôm” PBT, quản lý, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung… Thứ hai là đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng số lượng cư dân tham dự không đủ. Thứ ba là do không có người ứng cử, đề cử vào ban quản trị.
Theo ông Hải, PBT là một trong những vấn đề dẫn đến tranh chấp nhiều nhất tại các chung cư. Cụ thể, trong 44 chung cư có tranh chấp thì 31 chung cư là liên quan đến PBT. Kế đến mới là tranh chấp về sở hữu chung riêng, vi phạm xây dựng…
“Đa phần là chủ đầu tư chậm bàn giao, bàn giao không đủ hoặc không bàn giao PBT khi đã thành lập được ban quản trị, hoặc giữa chủ đầu tư và ban quản trị không thống nhất được mức PBT” - ông Hải nói.
Chia sẻ tại hội nghị, ông Nguyễn Đình Tuấn, Trưởng ban quản trị chung cư Carillon (quận Tân Bình), cho biết: “Chủ đầu tư thường có tâm lý giữ PBT càng lâu càng tốt. Do đó để họ chuyển hết khoản quỹ này, chúng tôi đã phải đấu tranh, đàm phán rất nhiều lần mới thành công”.
Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM chủ trì giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư Ruby Land (quận Tân Phú). Ảnh: VIỆT HOA
Còn nhiều bất cập
Ông Hải cho rằng vấn đề tranh chấp PBT một phần bắt nguồn từ những vướng mắc của quy định pháp luật. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư không chịu bàn giao hoặc không đóng tiền bảo trì cho phần sử dụng chung. Dù quy định hiện hành Nhà nước sẽ cưỡng chế, buộc phải đóng nhưng gần như các chủ đầu tư không có tiền mặt trong tài khoản.
“Muốn cưỡng chế bằng tài sản khác thì phải định giá tài sản nhưng chưa có quy trình nên chưa thể thực hiện được” - ông Hải phân tích. Trên thực tế, từ khi Luật Nhà ở năm 2015 có hiệu lực đến nay, chưa có trường hợp nào cưỡng chế bằng tài sản, chủ yếu vẫn là cưỡng chế hành chính.
Một bất cập khác là việc xác định chỗ để xe là tài sản chung hay riêng. Theo quy định trước đó thì đây là phần sở hữu chung, không phân biệt ô tô hay xe máy. Hiện tại quy định lại phân biệt chỗ để xe máy là sở hữu chung, còn để ô tô là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc xác định rõ sở hữu chung riêng là cơ sở để đóng phí cho phần này. Tuy nhiên, trong bản vẽ cấp phép xây dựng lại không xác định nơi nào để xe máy, nơi nào để ô tô nên đi vào vận hành lại phát sinh tranh chấp.
Từ những vướng mắc trên, Sở Xây dựng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí về cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án. “Về lâu dài, kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu PBT 2% như hiện nay. Việc bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị thu của các chủ sở hữu trong quá trình sử dụng theo tỉ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định” - ông Hải đề xuất.
Cuối năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 29 về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Trong đó chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành rà soát, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu. Đồng thời quy định chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Cùng với đó, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương phải kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi PBT theo quy định pháp luật.
| Trong 10 năm qua, tỉ lệ nhà chung cư đã tăng từ 10% lên 25% trong tổng số lượng nhà ở phát triển mới. Việc này đã góp phần chỉnh trang đô thị, đáp ứng nhu cầu nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng đã phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp phức tạp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân. Trong đó, hành vi vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng, quản lý, sử dụng nhà chung cư của chủ đầu tư là nguyên nhân của mọi nguyên nhân vi phạm. Đa phần các chung cư vi phạm đều có từ thời điểm áp dụng Nghị định 90/2006. Nghị định này khá thông thoáng với chủ đầu tư trong quá trình lập dự án đầu tư nhưng khâu hậu kiểm lại yếu kém. Các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến chung cư trong thời gian qua đã trở thành hiện tượng xã hội, tiềm ẩn nhiều vấn đề phức tạp. Do đó không chỉ giải quyết bằng hành chính (kiểm tra, xử phạt, cưỡng chế…) mà phải cả biện pháp xã hội như tuyên truyền, thuyết phục thì mới hiệu quả. Ông TRẦN TRỌNG TUẤN, Giám đốc Sở Xây dựng |
