Trước núi hàng tồn kho bất động sản (BĐS) quá lớn, các chuyên gia kiến nghị cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và địa phương cần giải quyết nhanh vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính.
Tồn kho gần 17.000 sản phẩm
Theo số liệu báo cáo của 52/63 địa phương, lượng tồn kho BĐS trong quý III-2023 là hơn 16.900 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư gần 3.200 căn, nhà ở riêng lẻ 6.500 căn và đất nền 7.200 nền.
Điều đáng lo ngại là theo các báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM thì khoảng 80%-90% số căn hộ mới mở bán trong quý thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 55-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chủ yếu tập trung vào sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao dẫn đến thanh khoản kém cho dòng sản phẩm này.
Báo cáo mới đây của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cũng chỉ ra doanh nghiệp (DN) xây dựng và BĐS gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền. Số ngày tồn kho trung bình của DN quý I lên đến hơn 5.600 ngày, cá biệt có DN bị tồn kho hơn 54.300 ngày. Phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của hơn 1.500 DN niêm yết trên ba sàn chứng khoán Việt Nam cho thấy từ năm 2022 đến nay, doanh thu của các ngành đều sụt giảm. Trong đó, ngành BĐS và xây dựng có mức doanh thu giảm nghiêm trọng nhất.
Đa số người mua nhà nhắm đến tầm giá 2-4 tỉ đồng
Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người có nhu cầu mua nhà trong tương lai muốn mua căn hộ trong khoảng giá 2-4 tỉ đồng. 27% lượng tìm kiếm tập trung vào căn hộ dưới 2 tỉ đồng. Các căn hộ có giá cao hơn, 4-6 tỉ đồng chỉ thu hút khoảng 19% sự quan tâm, trong khi căn hộ trên 6 tỉ đồng chỉ chiếm khoảng 9%.
Hàng tồn kho trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn; trong khi hàng tồn kho đã thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ DN phá sản.
Ưu tiên giải quyết tồn kho BĐS đã hình thành
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho biết tồn kho BĐS khác với các loại hàng hóa khác bởi dù dự án mới trong giai đoạn ban đầu, đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý chưa xong… cũng là tồn kho vì DN đã phải bỏ nhiều tiền vào khâu bồi thường, mua đất. Chưa kể thị trường hiện nay giao dịch yếu nên các dự án mở bán cũng chậm. Điều này khiến lượng tồn kho càng tăng mạnh. Trước mắt cần nhanh chóng giải quyết những BĐS đã hình thành và đã đem ra bán, khách hàng trả một phần tiền.
“Ngoài ra, cần đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các cơ sở hạ tầng lớn, vừa để hỗ trợ DN ngành xây dựng và vật liệu. Bên cạnh đó, chú trọng phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ DN BĐS” - TS Nghĩa chia sẻ.
Đồng quan điểm, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, cũng đánh giá sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại, cần ưu tiên giải quyết trước. Theo đó, hàng tồn kho thành phẩm là những sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, trở thành cục nợ, dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.
Hàng tồn lại chủ yếu là các dự án cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Do đó, ông Thịnh cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng.
“Đối với sản phẩm tại các dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, cần phải có văn bản hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn cho DN. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ triển khai những dự án đang bị tạm dừng nhằm giảm số lượng nhà đất tồn kho” - vị chuyên gia góp ý.
Hỗ trợ doanh nghiệp phát triển phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu
Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) kiến nghị đối với lĩnh vực BĐS, hệ thống ngân hàng có thể cân nhắc cho phép các DN cung cấp sản phẩm thuộc phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu, ưu tiên được giãn nợ, giữ nhóm nợ theo tinh thần Thông tư 02/2023 của Ngân hàng Nhà nước.
Ngoài ra, cơ quan quản lý cần xem xét các giải pháp giãn, giảm áp lực thuế và chi phí khác, tạo dòng tiền ngắn hạn cho DN. Về dài hạn, ban đề xuất cần đặc biệt lưu tâm phát triển thị trường vốn hiện đại nhằm dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế, tránh để tăng trưởng quá phụ thuộc vào tín dụng. Trong đó cần chấn chỉnh thị trường trái phiếu DN bằng việc trả về đúng định nghĩa “nhà đầu tư chuyên nghiệp”.
