Thực tế tại TP.HCM và Hà Nội đến giữa năm 2025 cho thấy, dù vẫn là kênh giữ tài sản, shophouse đang mất dần sức hút vì không giải được bài toán khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền. Từng được xem là con gà đẻ trứng vàng, kênh đầu tư shophouse hứa hẹn lợi nhuận kép từ việc tăng giá bất động sản và dòng tiền cho thuê ổn định nhưng nay lại đang khiến nhiều nhà đầu tư phải thất vọng.

Nghịch lý giá tăng nhưng cửa hàng đóng băng

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu uy tín, giá trị của shophouse vẫn là một điểm sáng hiếm hoi trên thị trường. Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra trong 5 năm qua, loại hình này tại Hà Nội đạt mức tăng trưởng trung bình 11-16% mỗi năm. Thậm chí trên thị trường thứ cấp đầu năm 2025, giá vẫn tăng 9% theo quý, lên mức 266 triệu đồng/m². Điều này cho thấy nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn còn đó.

Tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven, báo cáo của DKRA Việt Nam cũng ghi nhận sức cầu hồi phục mạnh mẽ trong quý I-2025 với lượng tiêu thụ tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Giá bán thứ cấp cũng tăng từ 8-12%. Theo ghi nhận của CBRE, sự khan hiếm nguồn cung mới tại TP.HCM càng khiến cho các sản phẩm hiện hữu trở nên đắt giá.

Thế nhưng, đằng sau những con số tích cực về giá bán là một thực tế đáng báo động. Dạo một vòng qua các khu đô thị mới ở cả Hà Nội và TP.HCM, không khó để bắt gặp hình ảnh những dãy shophouse trị giá hàng chục tỉ đồng nằm im lìm, cửa cuốn đóng chặt năm này qua tháng khác. Nhiều khu phố được quy hoạch sầm uất nay trở nên vắng lặng, đìu hiu. Thực tế này cho thấy bài toán đầu tư shophouse không hề đơn giản như kỳ vọng ban đầu.

Lý giải cho tình trạng này, các chuyên gia Savills Việt Nam chỉ ra ba nguyên nhân chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại (TTTM) được vận hành chuyên nghiệp. Các thương hiệu bán lẻ và F&B lớn hiện nay ưu tiên vào TTTM, nơi có sẵn lưu lượng khách, được hỗ trợ truyền thông và có chính sách thuê ổn định. Thực tế, báo cáo của Savills cho thấy công suất thuê tại các TTTM ở TP.HCM luôn duy trì ở mức rất cao, trên 94%, trái ngược hoàn toàn với cảnh đìu hiu tại các dãy shophouse.

Nguyên nhân thứ hai, được ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới chỉ ra đó là sự thiếu linh hoạt cố hữu trong mô hình cho thuê. Nhiều chủ nhà yêu cầu khách phải thuê toàn bộ căn nhà phố trong khi họ chỉ có nhu cầu sử dụng tầng trệt, vô hình trung đẩy giá thuê lên cao một cách phi lý. Việc phải dùng chung lối đi với chủ nhà cũng là một rào cản lớn khiến các thương hiệu chuyên nghiệp e ngại.

"Cuối cùng, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào chủ nhà và người thuê, thiếu hẳn bộ phận quản lý chuyên trách về pháp lý, kỹ thuật như TTTM. Điều này gây ra vô số khó khăn, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi yêu cầu sự chuẩn hóa trong vận hành" - ông Vũ phân tích.

Nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng thế nào?

Dù đối mặt với nhiều thách thức, việc đầu tư shophouse vẫn có tiềm năng về dài hạn, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và thu nhập nhanh. Tuy nhiên, để tránh rơi vào cái bẫy thanh khoản, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư hiện nay cần có một cách tiếp cận khôn ngoan và thực tế hơn rất nhiều.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills khuyến nghị, để việc đầu tư shophouse hiệu quả, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng ba yếu tố cốt lõi trước khi xuống tiền, thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Một là, vị trí phải thực sự "sống". Vị trí không chỉ là mặt đường lớn mà phải là nơi có mật độ dân cư hiện hữu cao, đã hình thành một cộng đồng sầm uất với nhu cầu tiêu dùng thực sự.

Hai là, thiết kế phải tối ưu cho thương mại. Một căn shophouse lý tưởng phải có mặt tiền rộng tối thiểu 5m để dễ nhận diện thương hiệu. Quan trọng hơn, thiết kế phải có sự tách biệt rõ ràng giữa lối đi cho kinh doanh và lối đi cho khu vực ở. Nhiều khách thuê sẵn sàng bỏ đi chỉ vì bất tiện này. Ngoài ra, hệ thống hạ tầng phụ trợ như thoát hiểm, thông gió, hút mùi phải được tính toán kỹ lưỡng ngay từ đầu nếu muốn thu hút ngành F&B.

Ba là, soi kỹ pháp lý và uy tín chủ đầu tư. Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, việc kiểm tra pháp lý từ giấy phép xây dựng đến cam kết về sổ hồng là điều bắt buộc.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản cho biết thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Nếu không giải được bài toán khai thác thực tế, việc đầu tư shophouse rất có thể sẽ trở thành một nỗi lo dài hạn khi nhà đầu tư sở hữu một tài sản giá trị lớn nhưng lại "chôn tiền trong đất" để giấc mơ dòng tiền ngày càng xa vời.

Theo TS Nhân, thành công của một thương vụ đầu tư shophouse hiện nay phụ thuộc rất lớn vào sự thẩm định kỹ càng của người mua, đặc biệt là uy tín và năng lực vận hành của chủ đầu tư. Nhà đầu tư shophouse cần lưu ý những sản phẩm nằm gần các cụm văn phòng, trường học, bệnh viện sẽ có ưu thế vượt trội trong việc thu hút khách thuê.