Những năm gần đây, giá bất động sản tại các thành phố lớn liên tục tăng cao và vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến ngày càng nhiều người - đặc biệt là giới trẻ - có xu hướng cân nhắc việc thuê nhà thay vì mua nhà.

Giá bất động sản leo thang chóng mặt

Theo quan sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở, nhất là giá căn hộ liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng cao.

Trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%; 49,9% và 34,3%.

Tương tự, báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 vừa được Savills Việt Nam công bố cho thấy căn hộ tại các dự án mở bán mới ở Hà Nội năm ngoái có mức giá trung bình là 75 triệu đồng/m². Còn TP.HCM ghi nhận giá kỷ lục lên đến 91 triệu đồng/m², cao hơn Hà Nội 19%.

Giá nhà tại các khu đô thị đặc biệt ngày càng leo thang và dù giá ở đâu, tăng nhanh hay chậm thì người tiêu dùng vẫn là bên chịu áp lực nhiều nhất. Bởi thực tế cho thấy giá nhà tăng cao nhưng thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và ở mức rất thấp. Điều này khiến người lao động trẻ buộc phải thuê nhà vì không đủ khả năng tài chính mua nhà và khó có thể đáp ứng mức vay vốn dài hạn lớn như vậy.

Chẳng hạn theo khảo sát của PLO, một dự án căn hộ cao cấp tại An Phú, TP Thủ Đức được mở bán năm 2017 với giá chỉ 36 triệu đồng/m², đến nay, nhiều căn hộ của dự án này đang được rao bán với giá lên đến 124 triệu đồng/m², tăng khoảng 240% trong vòng 8 năm. Một dự án khác tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, năm 2018 có giá khoảng 1 tỉ đồng/căn 62m² thì đến nay đang được chuyển nhượng với giá tối thiểu từ 2,2 tỉ đồng…

Việc giá căn hộ tăng nóng trong những năm gần đây do nguồn cung mới ngày càng khan hiếm đã khiến việc vay mua nhà đối với người trẻ gặp muôn vàn khó khăn. Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15-25 năm, hoặc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thể rút ngắn thời gian trả lãi ngân hàng. Lãi suất thả nổi khó dự báo cũng làm nhiều người trẻ không dám vay mua nhà.

Giải pháp an cư cho giới trẻ

Thay vì còng lưng gánh nợ để mua một căn hộ, nhiều người trẻ nhất là thế hệ gen Z (sinh từ cuối năm 1997) chấp nhận thuê nhà để thoát khỏi áp lực bị ràng buộc bởi tài sản cố định.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết mặc dù nhu cầu thuê nhà để ở đang tăng nhưng thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự trở thành một giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà.

Nguyên nhân là hiện tại, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình xây dựng để cho thuê đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn.

Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số các hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6-12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt với rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.

Việc lựa chọn thuê nhà thay vì mua giúp người trẻ duy trì lối sống linh hoạt và giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo chất lượng cuộc sống và hiệu quả kinh tế, người trẻ cần lưu ý cân nhắc kỹ lưỡng để phù hợp tài chính và nhu cầu sống.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Để tránh áp lực tài chính kéo dài, người đi thuê nhà cần giới hạn chi phí thuê không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Bên cạnh giá cả, cần ưu tiên vị trí thuận tiện cho việc đi làm và sinh hoạt, hợp đồng thuê rõ ràng về thời gian và mức giá thuê, kiểm tra chất lượng nhà ở, an ninh và phí dịch vụ quản lý căn hộ.

Trong dài hạn, VARS cho rằng xu hướng thuê thay vì mua sẽ tiếp tục phát triển cùng với nhiều mô hình thuê nhà mới đang dần phổ biến trên thế giới. Chẳng hạn như mô hình thuê dài hạn với quyền sở hữu (Rent-to-Own), cho phép người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5-10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá cố định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hay mô hình sở hữu chung (Shared Ownership) cho phép người mua chỉ cần trả trước 30-50% giá trị căn hộ, phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm % sở hữu theo thời gian.

Tuy nhiên, việc thuê nhà chỉ có thể trở thành một lựa chọn phổ biến khi thị trường cho thuê được phát triển chuyên nghiệp hơn và có sự hỗ trợ từ chính sách tài chính; khi các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển các mô hình "xây dựng để cho thuê" hay chính sách pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê, giới hạn mức tăng giá thuê mỗi năm và khuyến khích hợp đồng thuê dài hạn. Cùng với đó, các ngân hàng có những gói tín dụng cho mô hình "Rent-to-Own", giúp người thuê có cơ hội sở hữu nhà sau một thời gian thuê.