Những năm trở lại đây, khi quỹ đất TP.HCM ngày càng thu hẹp, nhiều chủ đầu tư đã dịch chuyển về vùng ven phát triển những khu đô thị (KĐT) vệ tinh được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, các chuyên gia góp ý những KĐT này phải có sức sống thực sự, phải kéo được người dân đến ở thực chứ không chỉ là đầu tư.
Thời điểm chín muồi cho khu đô thị vệ tinh
Tại buổi tọa đàm về xu hướng thị trường bất động sản (BĐS) sau dịch COVID-19 do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 16-7, GS-TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển TP.HCM, cho biết hiện nay nhiều tập đoàn lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vingroup… đã và đang phát triển mạnh các KĐT vệ tinh quy mô lớn. Các ông lớn BĐS đang rời TP.HCM, dịch chuyển phát triển dự án nhiều về Đồng Nai, Bình Dương, Long An, thậm chí Tây Ninh, Bình Phước, Lâm Đồng.
“Các đô thị vệ tinh có khả năng thành công cao trong việc kéo cư dân về sinh sống. Trong năm năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu thu hút rất lớn nguồn vốn đầu tư FDI đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM. Thời điểm này cũng đã khá chín muồi để các đô thị sinh thái thông minh phát triển, vì các công trình hạ tầng trọng điểm đã được đồng ý triển khai như sân bay Long Thành, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái nối quận 2, TP.HCM với Nhơn Trạch (Đồng Nai)…” - ông Hòa chia sẻ.
GS Hòa cũng lưu ý TP lớn gặp khó hơn các tỉnh nhỏ trong việc phòng, chống dịch COVID-19. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết. Trong khi đó, nhu cầu phố thị như mua sắm, vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, thương mại điện tử và đội ngũ vận chuyển hàng hóa nhanh gọn.
Nhân viên kinh doanh đang giới thiệu với khách hàng một khu đô thị mới ở Đồng Nai. Ảnh: QUANG HUY
Cần kéo được người dân đến sinh sống
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết đã chứng kiến những dự án KĐT 10-15 năm vẫn không thu hút được dân cư về ở. Đối với thị trường BĐS đó là tai họa, các KĐT chết dần gây lãng phí xã hội.
Ở các nước, người ta không nhìn vị trí KĐT cách bao nhiêu kilomet mà mất bao nhiêu thời gian di chuyển bằng ô tô mới là quan trọng. Điều đó chứng tỏ để thu hút được người dân về KĐT thì phải có hạ tầng giao thông phát triển.
Theo ông Châu, tại nhiều dự án lớn, tỉ lệ nhà đầu tư mua với nhu cầu ở thực còn ít. Hiệp hội từng làm một khảo sát nhỏ, với khoảng vài chục người dân gửi đơn kêu cứu đến hiệp hội vì mua dự án vùng ven pháp lý chưa rõ ràng thì chỉ có 10% là mua để ở. Vì vậy, các chủ đầu tư phải nghiên cứu thị trường, khảo sát nhu cầu nhà ở của người dân, dự án phải xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường.
| Khu đô thị cần nhìn tới các yếu tố tích hợp đa chức năng hơn như du lịch, nghiên cứu sáng tạo, kinh tế số, logistics… Chủ đầu tư phải hướng đến những sản phẩm BĐS của tương lai, KĐT phải thiết kế chống chịu được thiên tai, dịch bệnh… KĐT vệ tinh kết nối, công nghệ 4.0 sẽ là nơi mà người dân có thể thuận lợi làm việc tại nhà trong thời gian dài mà vẫn đầy đủ dịch vụ tiện lợi. TS NGUYỄN ANH TUẤN, Trưởng phòng Quản lý quy hoạch chung, |
“Nếu chỉ cố bán cho được hàng thì tai họa cho các KĐT trong tương lai. Nhiều chủ đầu tư đã tính toán khi bán hàng, chỉ bán 1-2 sản phẩm cho một khách hàng chứ không bán cho những nhà đầu tư mua số lượng lớn để đầu cơ, bao chiếm, dẫn đến tăng giá, khiến thị trường phát triển không bền vững” - ông Châu nói.
Lời khuyên ông Châu dành cho người mua các dự án KĐT là phải khảo sát dự án mình mua pháp lý có rõ ràng không, lân cận có việc làm, bệnh viện, trường học, trung tâm vui chơi, giải trí không. Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần tháo gỡ chính sách, tạo điều kiện để chủ đầu tư phát triển các hạ tầng về tiện ích, dịch vụ. Một lưu ý nữa là người mua nhà nên chú trọng đến các dự án KĐT có tiêu chuẩn môi trường xanh.
Theo GS-TS Nguyễn Minh Hòa, KĐT cần được chủ đầu tư thổi hồn vào đó. Đó phải là nơi người dân yên tâm sinh sống chứ không chỉ sôi động vào cuối tuần, dịp lễ mà ngày thường thì vắng lặng.
“KĐT hiện đại, nhà rất đẹp, nhiều cây xanh nhưng chưa chắc có người mua bởi họ vẫn phải đưa đón con đi học, phải vào TP để hưởng thụ các tiện ích về văn hóa, xã hội. Vì thế, KĐT phải thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt khác của cư dân thì mới bền vững. TP.HCM muốn giãn dân, giảm áp lực gia tăng dân số thì buộc phải phát triển những KĐT thực sự phát triển, thực sự thu hút dân cư sinh sống” - GS Hòa góp ý.
| Cơ hội phát triển khu đô thị ngoại ô TP.HCM Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã đến lúc TP.HCM phải phát triển đa cực. Lượng người nhập cư về TP mỗi năm đều tăng, TP phải trang bị lực gia tốc mới để có động lực phát triển. Hiện nay, TP đã có các KĐT quy mô hàng trăm đến hàng ngàn hecta ở quận 9, huyện Nhà Bè, KĐT lấn biển Cần Giờ… Vấn đề là cần có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp lớn phát triển KĐT tại các quận, huyện ngoại thành. Đồng tình, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng TP.HCM có nhiều cơ hội phát triển KĐT đồng bộ ở các huyện vùng ven như Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn… Nhu cầu nhà ở vẫn luôn rất cao, các KĐT lớn phát triển, lượng lao động sẽ về đây sinh sống nhiều hơn. |
