Theo Wigroup - doanh nghiệp cung cấp giải pháp dữ liệu tài chính cho cá nhân và doanh nghiệp, dự báo tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với tình trạng giảm tốc do giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ gia tăng mạnh trong năm 2024.

Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản

Cụ thể, với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Nghị định 08/2023 đã được ban hành nhằm tháo gỡ nút thắt của thị trường và đã bắt đầu thẩm thấu khi diễn biến phát hành trái phiếu thực tế trong quý III-2023 phục hồi. Đây là mức tăng trưởng cao nhất từ đầu năm đến nay.

Tuy nhiên, trong năm 2024 sẽ có khoảng 24.074 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn và rủi ro tái cấp vốn sẽ tăng cao trong 12 tháng tới. Một số doanh nghiệp bất động sản có khối lượng đáo hạn lớn là Công ty CP Vinhomes, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty Đầu tư Nam Long…

Bên cạnh đó, Wigroup cho rằng những khó khăn về dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức đáng báo động. Tình hình giao dịch trên thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài do nhà đầu tư còn e ngại về nhiều yếu tố như pháp lý dự án, nền lãi suất thấp khó bền vững. Điều này sẽ khiến doanh số bán hàng khó mà tăng trưởng như kỳ vọng, kéo theo dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì ở mức thấp.

"Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc lãi của các công ty bất động sản. Kết hợp với nguồn tiền mặt của các doanh nghiệp đã giảm xuống mức thấp trong 5 năm qua sẽ làm gia tăng tình trạng không đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ lãi hoặc gốc trái phiếu đến hạn"- Wigroup nêu quan điểm.

Ở góc nhìn của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản như phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy. Dù về tổng thể thị trường vẫn rất khó khăn nhưng mức độ đã giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP.HCM.

Cụ thể, số liệu mới nhất của VARS đưa ra cho thấy tổng nguồn cung trong quý IV-2023 đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý III. Trong đó có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. Tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý III, gấp đôi so với quý đầu năm.

2024 là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật”

Để hỗ trợ thị trường bất động sản, thời gian qua Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước… đã đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn như giảm lãi suất điều hành, tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục pháp lý và cấp vốn cho các dự án bất động sản bị trì hoãn, sửa đổi khung pháp lý ngành bất động sản… Tuy nhiên, thực tế cho thấy tỉ lệ hoàn thành lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp đạt mức rất thấp.

Theo quan sát của Wigroup, ngoại trừ Công ty CP Vinhomes trong năm 2023 đạt mức lợi nhuận so với kế hoạch đặt ra, còn lại hầu như các doanh nghiệp bất động sản đều khó đạt được kế hoạch. Theo tổ chức này dự báo, sự trầm lắng của thị trường sẽ kéo dài cho tới năm 2024.

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá: Vẫn có nhiều giải pháp mang tính “tình thế”, khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả thị trường xoay chuyển theo hướng “nước đến đâu bắc cầu đến đó”.

Trước mắt có thể thấy những giải pháp tình thế đem lại tác dụng ngay nhưng về bản chất chưa thể giải quyết được triệt để các vấn đề. Để thị trường bất động sản phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể, mở thực sự, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc. Đồng thời cần có sự chung tay, nhất quán của tất cả các bên liên quan, để đảm bảo việc thực thi chính sách đạt hiệu quả.

Năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để hỗ trợ cho giai đoạn sắp tới.

TS Nguyễn Văn Đính

Theo ông Đính, song song với các giải pháp tháo gỡ khó khăn, 6 tháng đầu năm 2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023 nhưng phải từ cuối quý III-2024 trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

Năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30%-40% môi giới địa ốc. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn. Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường.