Báo cáo nhận định, việc một số lãnh đạo tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý do sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong năm 2022 đã tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư. Ngay cả các ngân hàng cũng trở nên e dè và siết chặt với các hợp đồng vay vốn của doanh nghiệp bất động sản (BĐS).
Tâm lý nhà đầu tư lung lay
FiinRatings nhận thấy khi các dự án BĐS của các tập đoàn lớn bị tạm dừng và thu hồi đất đã đẩy lãi suất tái đầu tư lên tới 20-30% trên nền tảng giao dịch trái phiếu của các công ty chứng khoán.
Trái chủ liên tục yêu cầu thoái vốn sớm đã gây căng thẳng cho thanh khoản của các nhà phát triển BĐS. Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành BĐS và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.
Từ đó, FiinRatings nhận thấy “niềm tin của người mua nhà trong giai đoạn hiện nay tiếp tục giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm”.
 |
Nhiều chủ đầu tư phải tự xoay sở để có dòng tiền tiếp tục triển khai dự án. |
Bất động sản vẫn đau đầu với bài toán khát vốn
Tín dụng cho ngành BĐS đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Trong khi việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu, thị trường chứng khoán, vốn trả trước của người mua nhà... đều khó khăn, ngành BĐS lại bị "khóa" thêm cả kênh vay vốn ngân hàng khi Thông tư 16/2021 của NHNN cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động.
Thông tư 39/2016 của NHNN cũng không cho phép các tổ chức tín dụng cho vay đối với nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai.
Thông tư 08/2020 của NHNN quy định hạ tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 34%.
Tháng 4-2022, NHNN đã có Công văn số 1976 yêu cầu tổ chức tín dụng và ngân hàng triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Tiếp đến là Nghị định 65/2022 của Chính phủ được ban hành cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ.
Do hầu hết các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ trong lĩnh vực BĐS đều là chưa niêm yết, không có doanh thu nên các quy định chặt chẽ về hồ sơ chào bán và minh bạch thông tin đã làm hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Từ thực tế nêu trên, FiinRatings cho rằng ngành BĐS sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.
“Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp” - FiinRatings nhấn mạnh.
