Nhiều bất cập trong định giá và đấu giá đất được các luật sư, chuyên gia chỉ ra tại buổi hội thảo “Giá và đấu giá quyền sử dụng đất - Thực trạng và giải pháp” do Hội Luật gia Việt Nam, Viện Khoa học pháp lý kinh doanh quốc tế và Trung tâm Tư vấn pháp luật TP.HCM tổ chức ngày 22-12.
Dẹp “quân xanh, quân đỏ” trong đấu giá
Luật sư Nguyễn Đức Nhuần, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật quận 9, TP.HCM, cũng cho biết thời gian gần đây, việc đổi đất lấy hạ tầng ở nhiều địa phương đã gây ra dư luận không tốt trong nhân dân. Người dân hoài nghi về sự tùy tiện của cơ quan nhà nước giao đất cho các dự án, có trường hợp giao đất không qua đấu giá theo Luật Đất đai, hoặc đấu giá mang tính hình thức, lợi ích nhóm gây thất thoát tài sản Nhà nước.
LS Nhuần đề xuất cần bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Đấu giá quy định nghiêm cấm mọi trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, kể cả việc thanh toán bằng quyền sử dụng đất cho dự án. Quy định cơ quan có thẩm quyền đối với đất công đưa vào đấu giá là UBND cấp huyện, cấp tỉnh (theo thẩm quyền giao đất), chấm dứt việc giao đất tùy tiện như xảy ra thời gian qua.
Cần đưa vào đấu giá công khai đất là tài sản công do DN quản lý sử dụng khi giao dịch chuyển nhượng, hợp tác đầu tư, cổ phần hóa để tránh thất thoát tài sản công. Ảnh: Khu đất vàng 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM.
“Cần công khai rộng rãi thông tin đấu giá đất, công khai rõ ràng diện tích, vị trí, quy hoạch chi tiết (năm năm)… Quy định số người, tổ chức tối thiểu 3-5 để mở phiên đấu giá, vì như quy định hiện nay là khi có hai người (tổ chức hoặc cá nhân) trở lên là tổ chức đấu giá, như vậy dễ dẫn đến “quân xanh, quân đỏ”, hoặc có thỏa thuận về việc tham dự đấu giá trả giá đấu giá quyền sử dụng đất” - LS Nhuần góp ý.
Đối với tài sản công, LS Trần Đình Dũng cho rằng cần đưa vào đấu giá công khai đất là tài sản công do DN quản lý sử dụng khi giao dịch chuyển nhượng, hợp tác đầu tư, cổ phần hóa để tránh thất thoát tài sản công.
“Một trường hợp mà báo chí nêu gần đây là khu đất tài sản công số 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM, định giá 558 tỉ đồng nên nếu giao đất không đấu giá thì sẽ áp dụng mức giá này. Nhưng sau khi đấu giá, đã bán được 1.430 tỉ đồng cho thấy thực tế sự chênh lệch khoản thu ngân sách khi so sánh giữa việc giao đất và đấu giá là quá lớn. Đây cũng là kẽ hở pháp luật để nảy sinh tham nhũng, tiêu cực, gây thiệt hại cho Nhà nước, nhân dân” - LS Dũng chia sẻ.
Đặt quyền lợi người sử dụng đất lên trên hết
Nhiều ý kiến cho rằng hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập lớn về quy định đền bù giải phóng mặt bằng trong Luật Đất đai 2013, đó là sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường và giá trị thực trên thị trường, khái niệm không rõ ràng trong phân loại dự án trong diện nhà nước thu hồi.
LS Phan Minh cho biết chính khung giá đất mà các tỉnh, thành phố công bố hàng năm chỉ bằng 30%-50% giá thị trường, cộng với việc chính quyền đứng ra thu hồi đất giao cho DN. Sau đó DN làm hạ tầng, thực tế nhiều nơi, chả cần làm gì đã lập bản đồ phân nền bán ra giá gấp hàng chục, hàng trăm lần khiến người dân bức xúc đi khiếu kiện khắp nơi.
“Cần nhìn thẳng vào thực tế thu hồi đất vào mục đích công thì thuận lợi, người dân sẵn sàng nhận tiền nhưng tại sao thu hồi đất làm các khu đô thị lại khó? Bởi lẽ cũng vì mục đích chung nhưng giá đền bù cho người dân chỉ vài trăm ngàn/m2, nhà đầu tư chỉ đầu tư khoảng 2-3 triệu đồng/m2 làm hạ tầng, sau đó bán đất với giá 40-50 triệu đồng/m2. Nhiều người dân họ hiểu rõ ngọn ngành, biết lợi nhuận đó đi đâu nên họ bức xúc”, LS Minh chia sẻ.
Những công trình vì mục đích phát triển kinh tế có lợi nhuận của chủ đầu tư thì quyền lợi của người sử dụng đất phải đặt lên trên hết khi đền bù.
Do vậy, LS Minh cho rằng cần phân loại hai loại đất. Thứ nhất là thu hồi đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng, giao thông, thủy lợi, các công trình công. Còn những công trình vì mục đích phát triển kinh tế có lợi nhuận của chủ đầu tư thì quyền lợi của người sử dụng đất phải đặt lên trên hết.
Ngoài ra, theo phân tích của LS Minh, Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hàng năm, thay vào đó xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian năm năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm nhưng về bản chất thì giá đất quy định trong khung giá đất, so với giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Dẫn chứng ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. TP được phép quy định cao hơn khung giá đất của Chính phủ không quá 30%. Như vậy giá đất tối đa của ba tuyến đường trên cũng chỉ 210 triệu đồng/m2. Kể cả khi TP áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá thì giá đất các tuyến đường này cũng khoảng 442 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng giá khởi điểm để đấu giá cũng rất khó xác định giá thực của đất đưa vào đấu giá, mức giá đất theo quy định của Nhà nước hay mức giá theo thị trường, nếu thị trường đất thì lấy theo giá thị trường nào? Hay xác định mức giá đất theo tổ chức tư vấn về giá độc lập.
Vì thế, LS Minh cho rằng cần quy định chặt chẽ thẩm quyền, mục đích thu hồi đất theo hướng kiểm soát quyền lực của cơ quan nhà nước. Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
“Phương án đền bù cần chuẩn bị tốt, tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi và người được hưởng lợi. Người được di dời phải được tham vấn, được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch, thực hiện dự án, đảm bảo những người bị thu hồi đất có thể khôi phục, cải thiện mức sống” - LS nói.
