Trong những năm gần đây với sự bùng nổ công nghệ kỹ thuật số, trí tuệ nhân tạo (AI) buộc các tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới phải xây dựng mở rộng các trung tâm dữ liệu (data center) để đặt máy chủ, các siêu máy tính, hệ thống lưu trữ và các linh phụ kiện liên quan.

Tại Việt Nam, Luật Viễn thông 2023 có hiệu lực từ 1-7 được các chuyên gia đánh giá sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng thu hút các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trung tâm dữ liệu mạnh vào Việt Nam, tạo cơ hội cho bất động sản công nghiệp tăng trưởng.

Tập đoàn công nghệ đổ bộ, nhu cầu đất công nghiệp tăng

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao bộ phận bất động sản công nghiệp của Savills, Việt Nam đang phát triển nhanh chóng trong khu vực, với giá trị thị trường trung tâm dữ liệu dự báo sẽ tăng lên hơn 1 tỉ USD vào năm 2028, từ mức 561 triệu USD vào năm 2022, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 11%.

Hiện nay, trung tâm dữ liệu ở Việt Nam chủ yếu do một số công ty viễn thông địa phương chi phối, bao gồm Viettel IDC, VNPT, CMC Telecom, FTP Telecom và VNG Cloud.

Trong khi đó, các nhà khai thác nước ngoài tham gia thị trường thông qua các liên doanh, chiếm một phần nhỏ hơn nhiều trong thị trường. Một số dự án đáng chú ý, như: trung tâm dữ liệu công suất 20MW của Gaw Capital tại Khu Công nghệ cao TP.HCM; dự án công suất 30MW của Worldwide DC Solution, nhà phát triển trung tâm dữ liệu có trụ sở tại Singapore; dự án hợp tác giữa gã khổng lồ viễn thông Nhật Bản NTT với DQ Tek.

Lãnh đạo của các tập đoàn công nghệ lớn như Nvidia, Apple và Lam Research thời gian gần đây đã tích cực thúc đẩy các cơ hội hợp tác với Việt Nam để đa dạng hóa cơ sở chuỗi cung ứng của họ trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị giữa Mỹ và Trung Quốc gia tăng.

Nvidia dự kiến sẽ thiết lập trung tâm Nghiên cứu, phát triển và đào tạo về AI và lắp đặt hệ thống siêu máy tính và chuyển một phần việc sản xuất các bộ vi xử lý hình ảnh (GPU) cho các siêu máy tính sang Việt Nam.

Ông Thomas Rooney cho biết đã chứng kiến sự gia tăng nhu cầu tìm kiếm địa điểm đặt trung tâm dữ liệu từ các nhà vận hành nước ngoài.

Ví dụ, Amazon Web Services đã công bố ra mắt các trung tâm dữ liệu biên tại Hà Nội và TP.HCM. Gã khổng lồ công nghệ Trung Quốc, Alibaba, cũng đã công bố kế hoạch xây dựng trung tâm dữ liệu của riêng mình để tuân thủ các quy định địa phương về việc lưu trữ dữ liệu trong nước.

Mặc dù các chi tiết cụ thể như chi phí và thời gian vẫn chưa được tiết lộ, nhưng công ty dự kiến sẽ đầu tư hơn 1 tỉ USD vào dự án này, thể hiện sự tin tưởng của họ vào thị trường Việt Nam.

Việt Nam có 33 trung tâm dữ liệu với tổng số 48 nhà cung cấp dịch vụ và ước tính công suất khoảng 80MW tính đến quý 1-2024. Các khu vực phía Bắc và phía Nam chiếm 94% nguồn cung trung tâm dữ liệu hiện có, khu vực miền Trung chỉ chiếm 6%. Trong đó, các trung tâm chính nằm ở Hà Nội và TP.HCM, lần lượt có 16 và 13 cơ sở đã được thiết lập.

Ông Thomas Rooney, Giám đốc Cấp cao Savills

Theo ông Thomas Rooney, điều này góp phần đẩy giá đất và chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại các khu vực phía Bắc và phía Nam lên cao. Đồng thời tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản và các nhà phát triển hạ tầng bất động sản công nghiệp.

Cần năng lượng ổn định và chính sách rõ ràng

Đại diện JLL Việt Nam cũng cho hay sau khi tập đoàn Alibaba đã công bố kế hoạch thành lập trung tâm dữ liệu tại Việt Nam thì nhiều nhà cung cấp dịch vụ điện toán đám mây từ Mỹ được dự báo sẽ theo chân hãng thương mại điện tử Trung Quốc. Điều này sẽ khiến thị trường ngày càng cạnh tranh và đa dạng hóa dịch vụ. Vì vậy, việc Google, Amazon, Microsoft, Tencent đầu tư trung tâm dữ liệu riêng tại Việt Nam chỉ là vấn đề thời gian.

JLL Việt Nam cho biết trung tâm dữ liệu ở Việt Nam có chi phí xây dựng từ 6 - 13 triệu USD/MW (Megawatt), chi phí vận hành, giá thuê đất khu công nghiệp… tại Việt Nam vẫn đang là lợi thế khi so với các quốc gia như Nhật Bản, Singapore và Hàn Quốc đang phải đối mặt với chi phí xây dựng leo thang.

Theo JLL Việt Nam, muốn thu hút nhà đầu tư nước ngoài xây dựng trung tâm dữ liệu thì quan trọng Việt Nam phải đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định và tin cậy để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của lĩnh vực trung tâm dữ liệu vốn tiêu tốn nhiều năng lượng và đang phát triển nhanh chóng. Bất động sản công nghiệp cần chuẩn bị tốt cơ sở hạ tầng tốt, kết nối, đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu.

Một điều kiện khác để thu hút đầu nước ngoài phát triển bất động sản trung tâm dữ liệu Việt Nam là hành lang pháp lý phải rõ ràng.

Ông Thomas Rooney cho biết hiện nay, các công ty nước ngoài cần phải ký kết thỏa thuận thương mại với một công ty viễn thông Việt Nam để cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu trong nước.

Tuy nhiên, tình hình này có thể sớm thay đổi, khi Bộ TT&TT Việt Nam gần đây đã đề xuất Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Viễn thông năm 2023, sẽ cho phép đầu tư trực tiếp từ nước ngoài và sở hữu 100% của nước ngoài trong việc cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu, dịch vụ OTT (dịch vụ truyền thông trực tiếp qua internet) và điện toán đám mây.

Luật Viễn thông 2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024, và các nhà hoạch định chính sách dự kiến Dự thảo Nghị định sẽ được hoàn thiện và ban hành cùng ngày. Trước bối cảnh này, ông Thomas Rooney dự báo một lượng vốn đáng kể sẽ được đổ vào thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam khi các chính sách và quy định liên quan được làm rõ hơn. Từ đó, giúp phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới.