Tăng phí với chủ cho thuê căn hộ Airbnb, chống thất thu thuế

Sự bùng nổ của dịch vụ căn hộ Airbnb mang lại đóng góp kinh tế rõ rệt nhưng cũng để lại những khoảng trống pháp lý đáng lo ngại. Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định 95/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, chuyển từ tư duy cấm đoán sang quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo an ninh, trật tự và chống thất thu thuế.

Dòng tiền tỉ đô và bài toán thất thu ngân sách

Thực tế thị trường cho thấy dịch vụ chia sẻ căn hộ hay chỗ ở đã trở thành một phần không thể thiếu của hạ tầng du lịch Việt Nam. Số liệu từ báo cáo Tác động kinh tế của Airbnb tại Việt Nam do Oxford Economics công bố năm 2025 đã minh chứng cho quy mô khổng lồ của thị trường này.

Theo báo cáo, chỉ riêng trong năm 2024, hoạt động của nền tảng Airbnb đã đóng góp ước tính 16.200 tỉ đồng vào GDP của Việt Nam, tương đương khoảng 0,1% GDP cả nước. Nếu xét riêng trong ngành công nghiệp không khói, con số này chiếm tới 2,0% GDP của toàn ngành du lịch và lữ hành.

Không chỉ mang lại dòng tiền trực tiếp, hoạt động Airbnb này còn hỗ trợ tổng cộng 64.100 việc làm, chiếm 1,1% tổng số việc làm của ngành du lịch với quỹ lương được chi trả lên tới 6.500 tỉ đồng.

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển mạnh mẽ trong cơ cấu khách hàng sau đại dịch. Nếu như năm 2021, khách quốc tế chỉ chiếm 18% thì đến năm 2024, tỉ lệ này đã đảo chiều ngoạn mục khi khách quốc tế chiếm áp đảo tới 82% tổng lượng khách trên nền tảng.

Các thị trường nguồn lớn nhất bao gồm Hàn Quốc, Mỹ, Úc, Ấn Độ, Anh và Singapore. Sự thay đổi này đồng nghĩa với việc Việt Nam đang thu hút được nguồn ngoại tệ lớn thông qua kênh lưu trú phi truyền thống.

Đặc biệt, xu hướng du lịch đang dịch chuyển về các vùng ngoài đô thị với tỉ trọng tổng giá trị đặt phòng tại các khu vực này tăng lên 28,6% vào năm 2024, giúp phân tán lợi ích kinh tế về các địa phương xa trung tâm.

Tuy nhiên, sự phát triển nóng này đi kèm với nhiều hệ lụy khi khung pháp lý chưa theo kịp thực tiễn. Tình trạng cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn cũng gây nhiều ý kiến lo gây mất an ninh trật tự, ảnh hưởng đến cư dân thường trú và đặc biệt là gây thất thu thuế lớn cho ngân sách nhà nước.

Chủ cho thuê phải nộp thuế, đóng phí quản lý cao hơn

Trước mâu thuẫn giữa lợi ích kinh tế và yêu cầu quản lý nhà nước, trong công văn mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành về góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 95/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, HoREA đã đưa ra quan điểm rõ ràng: Không nên cực đoan cấm đoán mà cần đưa hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật.

Cụ thể, HoREA đề xuất người cho thuê (host) bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Điểm mới mang tính đột phá là đề xuất buộc các nền tảng đặt phòng trực tuyến (OTA) như Airbnb, Booking, Agoda... phải có trách nhiệm khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế cho chủ nhà trước khi chuyển tiền thanh toán. Quy định này nếu được thông qua sẽ giải quyết triệt để bài toán thất thu thuế trong lĩnh vực kinh doanh thương mại điện tử xuyên biên giới.

Về nghĩa vụ tài chính với tòa nhà, đề xuất nêu rõ chủ sở hữu căn hộ dùng để cho thuê ngắn hạn phải đóng kinh phí quản lý vận hành và các khoản phí khác cao hơn mức đóng của các hộ gia đình thường trú. Quy định này nhằm đảm bảo công bằng, bởi tần suất sử dụng thang máy, tiện ích chung của khách du lịch thường cao hơn nhiều so với cư dân, gây hao mòn hạ tầng nhanh hơn.

An ninh và an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) là ưu tiên hàng đầu trong các kiến nghị sửa đổi. HoREA đề xuất căn hộ cho thuê ngắn hạn phải đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về cơ sở vật chất theo pháp luật du lịch. Quan trọng hơn, bên trong căn hộ bắt buộc phải trang bị bình chữa cháy đã được kiểm định, sơ đồ chỉ dẫn thoát hiểm, bảng cảnh báo cháy và nội quy nhà chung cư.

Đối với khách thuê, quy định mới yêu cầu phải xuất trình giấy tờ tùy thân tại quầy lễ tân hoặc bộ phận bảo vệ tòa nhà để kiểm soát an ninh. Chủ nhà có trách nhiệm đăng ký tạm trú cho khách với cơ quan công an; trường hợp khách là người nước ngoài phải thực hiện khai báo theo luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, cần định nghĩa rõ căn hộ cho thuê ngắn hạn là hình thức cho thuê dưới 30 ngày hoặc tính theo tuần, theo ngày. Nội quy tòa nhà cũng cần bổ sung các điều khoản cấm hút thuốc (bao gồm cả thuốc lá điện tử) tại khu vực công cộng, hành lang, cầu thang; quy định trẻ em dưới 10 tuổi sử dụng thang máy hoặc các tiện ích chung phải có người lớn giám sát để tránh tai nạn đáng tiếc.

Nếu các đề xuất này được chấp thuận và đưa vào dự thảo sửa đổi Nghị định 95 về quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, thị trường lưu trú Việt Nam sẽ có một hành lang pháp lý minh bạch.

Điều này không chỉ giúp nhà nước quản lý tốt nguồn thu, đảm bảo an ninh cho cư dân mà còn tạo điều kiện cho loại hình kinh tế chia sẻ phát triển bền vững, đóng góp tích cực hơn nữa vào tăng trưởng GDP và giải quyết việc làm.