“Cơn sốt ảo hiện nay khiến giá đất nhiều khu vực tăng không có quy luật, không theo sự phát triển của hạ tầng. Nó đang làm méo mó thị trường bất động sản (BĐS) cả nước chứ không chỉ ở những địa phương được quy hoạch đặc khu kinh tế” - chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh với Pháp Luật TP.HCM.
“Cơn sốt” đang lên đỉnh điểm
. Phóng viên: Theo ông, nguyên nhân nào tạo nên cơn sốt đất ở nhiều địa phương trên cả nước như hiện nay?
+ Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu (ảnh): Theo tôi, nguyên nhân gây sốt đất có những yếu tố hợp lý và cả những yếu tố bất hợp lý.
Có ba yếu tố hợp lý: Thứ nhất, thông tin về những kế hoạch, quy hoạch của Chính phủ về xây dựng phát triển hạ tầng cơ sở các tỉnh, thành luôn được giới đầu tư BĐS quan tâm, đầu tư đón đầu. Thứ hai, đất đai không thể sinh sôi nảy nở trong khi dân số Việt Nam ngày một đông nên giá trị đất ngày càng cao. Điểm hợp lý thứ ba là nền kinh tế nước ta đang phát triển, những vùng trọng điểm, khu chế xuất, đặc khu kinh tế… giá đất chắc chắn sẽ tăng theo sự phát triển của địa phương.
Nhưng cũng có nhiều yếu tố bất hợp lý tạo nên cơn sốt đất. Ví dụ, có những địa phương rất ít tiềm năng phát triển kinh tế nhưng giá đất vẫn tăng cao “ăn theo” vùng phụ cận. Đó là do giới đầu cơ, cò đất cố ý thổi giá, lợi dụng thông tin quy hoạch không rõ ràng để trục lợi chứ không phải do nhu cầu mua đất để ở thực tăng cao. Còn ở những địa phương có quy hoạch rõ ràng, có tiềm năng phát triển thì giới đầu cơ dùng chiêu mua đi bán lại nhiều lần để nâng giá đất vượt xa giá trị thực. Nguyên nhân nữa là do tâm lý của giới đầu tư là theo “bầy đàn”, cứ thấy chỗ nào người ta đang đổ tiền mua đất thì cũng bắt chước mua theo với hy vọng sinh lời nhiều.
. Vậy cơn sốt đất hiện nay sẽ còn kéo dài bao lâu và hệ lụy của nó như thế nào, thưa ông?
+ Cơn sốt đất đang lên đỉnh điểm, nhiệt độ đang ở mức cao nhất nên sẽ tiếp tục nóng trong vài tháng tới. Giá đất sẽ tiếp tục bị thổi cho đến khi số lượng người mua cạn (người có nhu cầu ở thực dừng tìm mua đất vì giá quá cao, còn nhà đầu tư thứ cấp không đủ tài chính để ôm thêm đất nữa) thì mới dừng lại. Và khi việc thổi giá dừng lại thì giá đất sẽ lao dốc, trước tiên ở những khu vực đang có giá trên trời, không đúng giá trị thực. Theo tôi, có thể thị trường BĐS sẽ bắt đầu suy sụp vào cuối năm nay.
Người mua đất giá cao nhất là người chịu thiệt hại nhiều nhất do hệ lụy cơn sốt đất này gây ra. Không chỉ vậy, cơn sốt đất kéo dài còn ảnh hưởng rất tiêu cực đến cả nền kinh tế. Nó tác động lớn đến hoạt động của các ngân hàng cho vay, tổ chức tài chính, đồng thời gây ra nhiều hệ lụy đối với những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Sự suy sụp của nền kinh tế cách đây 10 năm khi bong bóng BĐS bị vỡ là minh chứng.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định thị trường bất động sản sẽ bắt đầu suy sụp vào cuối năm nay. Trong ảnh: Hàng ngàn người đang đổ về Nhơn Trạch, Đồng Nai tìm mua đất nền. Ảnh: QH
Quản chặt việc cho vay để mua đất
. Vậy giải pháp nào để hạ nhiệt cơn sốt đất, thưa ông?
+ Các thông tin mập mờ, không chính xác tạo ra cơn sốt đất hay bất cứ cơn sốt nào trên thị trường tài chính. Chính vì thông tin không rõ ràng, không chính xác nên giới đầu cơ mới có cơ hội tung tin, thao túng thị trường. Chính vì vậy, điều kiện tiên quyết là thông tin quy hoạch của Nhà nước phải luôn được rõ ràng. Những thông tin về xây dựng hạ tầng giao thông, xây dựng sân bay, khu công nghiệp, dự án phát triển kinh tế phải được minh bạch, chính xác và có lộ trình rõ ràng để mọi người dân dễ dàng nắm được.
Thứ hai là vấn đề tham nhũng. Tôi không loại trừ khả năng một số quan chức địa phương tiếp tay với cò đất để đưa ra những thông tin quy hoạch mập mờ, tạo kẽ hở cho cò đất lợi dụng. Việc nhiều địa phương dễ dãi trong việc cấp sổ đỏ, phân lô, bán nền mà báo chí đăng tải thời gian qua rất đáng nghi ngờ. Chỗ nào là đất nông nghiệp, chỗ nào là đất công nghiệp, đất thổ cư… lâu nay đều được quy hoạch rõ ràng, không thể nơi nào cũng tùy tiện cho phép phân lô, bán nền “vì người dân có nhu cầu” như lời một quan chức nói trên Pháp Luật TP.HCM được. Chính quyền cần phải xử lý mạnh tay, đưa ra tòa những trường hợp cụ thể để trị tận gốc nạn tham nhũng trong vấn đề đất đai.
Thứ ba, Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT cần đưa ra thông tin chính xác về giá cả nhà, đất trên thị trường. Chính quyền địa phương, trung ương phải có một trung tâm thông tin về giá cả nhà, đất từng vùng để người dân biết, tránh để giới đầu cơ tự bơm, thổi tự do.
. Vậy liệu thị trường BĐS cần có sự can thiệp bằng biện pháp hành chính để giảm nhiệt?
+ Theo tôi, cần để thị trường BĐS phát triển tự nhiên, không nên sử dụng các biện pháp hành chính quá mạnh tay vì sẽ làm méo mó thị trường. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước cần phải theo dõi chặt tình hình cho vay mua BĐS của các ngân hàng. Cần phân loại lại cho vay tiêu dùng, vì với loại hình này người dân có thể vay để chơi chứng khoán, mua nhà, đất… Vì lợi nhuận, nhiều ngân hàng đang lách chính sách siết tín dụng cho vay BĐS của Ngân hàng Nhà nước, đưa hoạt động cho vay mua nhà, mua đất sang cho vay tín dụng tiêu dùng cá nhân. Như vậy, cơ quan quản lý sẽ không kiểm soát được tình hình vì thông tin bị lệch.
. Xin cám ơn ông.
