Dự thảo thông tư quy định các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà, đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó.

Siết vay mua nhà trung, cao cấp

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Trong phụ lục dự thảo đã điều chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay.

Các khoản phải đòi này cũng đáp ứng điều kiện là khoản cho vay cá nhân mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Đáng lưu ý, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với quy định trước.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản (BĐS), dự thảo còn đưa ra hai phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình hiện nay là 40%. Trong khi đó, các khoản vay đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường càng ít.

Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng cũng có ý kiến yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án.

Theo NHNN, việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng, vay mua nhà ở cao cấp trên 3 tỉ đồng cũng hạn chế dòng vốn cho vay đổ vào BĐS, giảm thiểu rủi ro khi thị trường có biến động theo chiều hướng xấu. Các ngân hàng thương mại phải xây dựng biện pháp và kế hoạch để đảm bảo sau tối đa sáu tháng kể từ ngày thông tư có hiệu lực sẽ tuân thủ đúng quy định.

Khoản vay mua nhà từ 3 tỉ đồng trở lên nhiều khả năng sẽ bị áp hệ số rủi ro 150%. Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Nên siết từ mức vay 2 tỉ đồng

Về phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), kiến nghị nên chọn phương án giữ tỉ lệ 40% đến năm 2020.

Từ năm 2021 sẽ giảm tỉ lệ này xuống 37%, đến năm 2022 là 34% và năm 2023 còn 30%. Nghĩa là nên có lộ trình cắt giảm thành ba giai đoạn nhằm hạn chế tín dụng vào BĐS nhưng không quá đột ngột.

“Về hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên, tôi nghĩ nó không ảnh hưởng đến đa số người mua nhà vì trên 3 tỉ đồng là thuộc phân khúc nhà, đất trung và cao cấp rồi” - ông Châu phân tích.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng thường người mua nhà được vay tới 70% giá trị BĐS. Do đó nên quy định tăng hệ số rủi ro cho khoản vay mua nhà, đất, căn hộ từ 2 tỉ đồng (tương đương 70% giá trị nhà có giá bán khoảng 3 tỉ đồng). Nếu quy định tăng hệ số rủi ro cho khoản vay từ 3 tỉ đồng thì tính ra giá trị BĐS đó có thể lên đến 4-5 tỉ đồng.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng đồng tình với lộ trình giảm vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Quy định này sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp không phụ thuộc vào vốn ngân hàng mà chủ động tiếp cận các nguồn vốn khác như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay hợp tác với các đối tác nước ngoài...

Theo đánh giá của ông Hiếu, với các động thái trên của NHNN, van tín dụng BĐS sẽ ngày càng trở nên hẹp hơn. Lãi suất với các khoản cho vay BĐS cũng sẽ nhích lên do chi phí để huy động vốn tăng lên.

Đại diện một công ty BĐS cho rằng việc siết tín dụng đối với phân khúc nhà, đất cao cấp sẽ khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án phân khúc vừa túi tiền dưới 2-3 tỉ đồng để đáp ứng nhu cầu ở thực.