Rủi ro khi mua nhà, đất bằng hợp đồng ủy quyền

(PL)- Trong một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản (BĐS), do các bên không đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, không thể ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng hoặc muốn trốn các loại thuế, phí liên quan nên đã lách luật bằng cách ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Việc mua bán BĐS bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro. ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, đưa ra một số vấn đề người mua có thể gặp phải.

Thứ nhất, người mua sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS. Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (GCN).

Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có GCN theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp GCN theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với BĐS nếu như bên bán có ủy quyền. Ngoài ra, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự do thực hiện các quyền này.

Thứ hai, bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định. Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.

Thứ ba, người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Thứ tư, BĐS đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường. Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên GCN mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có GCN thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng BĐS theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Một rủi ro nữa có thể xảy ra là BĐS giao dịch có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý. Trên thực tế, thông thường nếu BĐS đủ điều kiện đưa vào giao dịch (có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…) thì ít ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.

Đừng bỏ lỡ

36 năm Pháp Luật TP.HCM: Những ngày đầu giữ lửa

36 năm Pháp Luật TP.HCM: Những ngày đầu giữ lửa

(PLO)- Theo TS.LS Phan Trung Hoài, TS.LS Phan Đăng Thanh, nhà báo Lê Thọ Bình, luật sư Nguyễn Minh Tâm và những người góp sức xây dựng báo Pháp Luật TP.HCM qua nhiều thời kỳ thì các bài viết chính luận, ký sự pháp đình, phân tích pháp lý của báo đã để lại nhiều dấu ấn trong lòng bạn đọc.

Tự hào 50 năm Thành phố mang tên Bác - Kỳ 3: TP.HCM kiến tạo hệ sinh thái chăm lo toàn diện cho người dân

Tự hào 50 năm Thành phố mang tên Bác - Kỳ 3: TP.HCM kiến tạo hệ sinh thái chăm lo toàn diện cho người dân

(PLO)- Sau 50 năm mang tên Bác, TP.HCM không chỉ ghi dấu bằng tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế, mà còn từng bước hoàn thiện hệ thống chăm lo người dân. Từ giáo dục, y tế đến an sinh xã hội, thành phố đang mở rộng các chính sách và mô hình phục vụ, hướng tới nâng cao chất lượng sống và mức độ thụ hưởng của nhân dân.

Đọc thêm

Vì sao các dự án căn hộ Sun Group tại Nam Đà Nẵng được săn đón?

Vì sao các dự án căn hộ Sun Group tại Nam Đà Nẵng được săn đón?

(PLO)- Sự cộng hưởng giữa các giá trị: giao lộ di sản, hạ tầng tỷ đô và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đang biến Nam Đà Nẵng thành “nam châm” hút vốn đầu tư. Sự thành công của hàng loạt dự án căn hộ cao cấp ra mắt thời gian qua tại khu vực này là minh chứng rõ nét nhất.

Chấp thuận pháp lý tại Regal Complex: Cột mốc kích hoạt dòng vốn chiến lược vào thị trường Đà Nẵng

Chấp thuận pháp lý tại Regal Complex: Cột mốc kích hoạt dòng vốn chiến lược vào thị trường Đà Nẵng

(PLO)- Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cấp phép tiến hành ký kết Hợp đồng Mua bán cho tổ hợp Regal Complex không chỉ xác lập tính minh bạch tuyệt đối về pháp lý, mà còn chính thức khởi động một chu kỳ luân chuyển vốn chiến lược đối với phân khúc bất động sản hạng sang tại miền Trung.

Giải mã sức hút của Beacon Tower trong mắt giới tinh hoa

Giải mã sức hút của Beacon Tower trong mắt giới tinh hoa

(PLO)- Công viên nước quy mô 15ha hoàn thiện vượt tiến độ hai tháng, hơn 94% quỹ thấp tầng đã cất nóc chỉ sau một năm triển khai. Tổ hợp Blanca City dần hiện hữu, giúp Beacon Tower nhanh chóng chinh phục giới tinh hoa và các nhà đầu tư.

TP.HCM tăng tốc khởi công các dự án nhà ở xã hội

TP.HCM tăng tốc khởi công các dự án nhà ở xã hội

(PLO)- TP.HCM hiện đang tích cực xây dựng và hoàn thiện các chương trình, kế hoạch cụ thể nhằm đẩy mạnh việc phát triển đa dạng các loại hình nhà ở. Trong đó, TP đặc biệt chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội.

Từ cơn sốt Mega Booming Charmora City: Giải mã ‘công thức lễ hội’ được Sun Group áp dụng tại Festival Island

Từ cơn sốt Mega Booming Charmora City: Giải mã ‘công thức lễ hội’ được Sun Group áp dụng tại Festival Island

(PLO)- Gần 30.000 khán giả phủ kín quảng trường 2/4 cùng các khách sạn, nhà hàng hoạt động “hết ga” không chỉ minh chứng cho thành công của Mega Booming – Charmora City, mà còn tái khẳng định “công thức vàng”: nơi nào có lễ hội, sự kiện quy mô, nơi đó bất động sản gắn với du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng sẽ… bội thu.

Bất động sản 4–5 sao lõi đô thị: Lớp tài sản nổi lên trong giai đoạn sàng lọc

Bất động sản 4–5 sao lõi đô thị: Lớp tài sản nổi lên trong giai đoạn sàng lọc

(PLO)- Tại Diễn đàn đầu tư “The Legend Danang: Where The Capital Belongs” diễn ra ở Đà Nẵng, nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản 4-5 sao tại khu vực lõi đô thị là một trong những phân khúc hiếm hoi có thể đáp ứng đồng thời yêu cầu bảo toàn giá trị và khai thác hiệu quả trong chu kỳ sàng lọc hiện nay.

Chủ doanh nghiệp an tâm giữ vốn kinh doanh, khuếch đại lợi nhuận khi chọn nhà hoàn thiện tại Vinhomes Sài Gòn Park

Chủ doanh nghiệp an tâm giữ vốn kinh doanh, khuếch đại lợi nhuận khi chọn nhà hoàn thiện tại Vinhomes Sài Gòn Park

(PLO)- Không phải dồn vốn cho xây dựng, không chịu áp lực trả gốc và lãi trong 24 tháng, lại có thể đưa tài sản vào khai thác ngay sau khi nhận bàn giao, nhà phố hoàn thiện tại Vinhomes Sài Gòn Park đang mở ra lời giải tối ưu cho các chủ doanh nghiệp muốn gia tăng tài sản mà vẫn đảm bảo dòng tiền kinh doanh.

Những yêu cầu cấp bách khi sửa Luật Đất đai

Những yêu cầu cấp bách khi sửa Luật Đất đaiLENS

(PLO)- Luật Đất đai sửa đổi cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và xử lý hiệu quả những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; bảo đảm đơn giản hóa thủ tục hành chính, không tạo thêm khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.