Thời gian gần đây, ngày càng có nhiều công ty bất động sản (BĐS) là đơn vị môi giới cho ra đời các app, sàn giao dịch trực tuyến đầu tư theo dạng mua chung một căn hộ, lô đất... Điểm đặc biệt của hình thức này là thay vì phải bỏ số tiền lớn hàng tỉ đồng thì chỉ từ vài triệu đồng đến trên dưới 100 triệu đồng là người mua đã có thể tham gia đầu tư sản phẩm giá trị từ hàng tỉ đến hàng chục tỉ đồng.
1 triệu đồng là đầu tư được nhà
Nhằm huy động vốn từ nhà đầu tư, gần đây nhiều doanh nghiệp bắt đầu tung ra hình thức đầu tư theo kiểu chia nhỏ BĐS, bán theo cổ phần thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán.
Trong vai nhà đầu tư, chỉ cần gõ tìm kiếm về mua chung BĐS là rất nhanh có hàng trăm kết quả. Một cái tên khá hot hiện này là RE… (đã đổi tên) giới thiệu một dự án hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp đồng có thể được định giá là 1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ do nhà đầu tư chọn.
“Ví dụ một căn hộ A có tổng giá trị đầu tư 10 tỉ đồng có thể phát hành 10.000 đơn vị hợp đồng, mỗi đơn vị là 1 triệu đồng. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư BĐS từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng tùy năng lực tài chính” - đơn vị này giới thiệu.
Các căn nhà của dự án được niêm yết và giao dịch trên sàn RE… hoặc sàn BĐS bất kỳ có kết nối với đơn vị này. Ví dụ một căn hộ được công bố trên trang RE với giá gốc là 5 tỉ đồng, giá thuê là 60 triệu đồng/tháng. Một năm sau, nếu căn hộ bán được giá 6 tỉ đồng thì các nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi là số tiền thuê + tiền chênh lệch bán chia theo tỉ lệ. Nếu đầu tư 500 triệu đồng, sau một năm sẽ thu lại 672 triệu đồng.
Một hình thức đầu tư khác dễ dàng hơn là qua app. Theo đơn vị cung cấp app với tên gọi Infina, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 20 triệu đồng mua một phần của sản phẩm mình muốn đầu tư. Người mua có thể chốt lời bất cứ lúc nào qua các hình thức như sàn giao dịch mua bán, bán cổ phần hoặc toàn sản phẩm, bán lại cho chính Infina… Đơn vị này cam kết sẽ mua lại bất cứ lúc nào trong hai năm đầu, lợi nhuận có thể 6%-9%/năm và nhận thêm tiền lời khi bán ra.
“Lợi nhuận thu về của nhà đầu tư có thể lên tới 10%-20%/năm. Các hợp đồng đầu tư đều là hợp đồng điện tử” - nhân viên tư vấn của đơn vị này thông tin.
Bên cạnh các hình thức mua sản phẩm BĐS theo kiểu truyền thống, khách hàng còn có thể “hùn vốn online”. Ảnh minh họa: QUANG HUY
Nhiều rủi ro cho nhà đầu tư
Với số vốn đầu tư bỏ ra ít, lợi nhuận hấp dẫn, thủ tục đầu tư online lại dễ dàng nhưng nhiều chuyên gia cho rằng đây là hình thức đầu tư mới, chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, khi có tranh chấp thì người mua sẽ chịu thiệt.
Luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định mô hình đầu tư chung BĐS kiểu truyền thống đã xuất hiện từ lâu với hình thức nhiều nhà đầu tư cùng góp mua một căn nhà, mảnh đất. Nhà đầu tư cùng đứng tên BĐS đó, khi bán ra thì chia lợi nhuận theo tỉ lệ góp vốn.
Còn hình thức mới này là bán sản phẩm qua mạng, các giao dịch hợp đồng đều qua mạng. Theo luật sư Hữu, việc nhiều người mua cùng một sản phẩm nhưng ký hợp đồng gián tiếp qua đơn vị môi giới cũng tiềm ẩn rủi ro. Đã có nhiều trường hợp khách hàng mua nhà ký hợp đồng với đơn vị môi giới nhưng đơn vị này lại không chuyển tiền cho chủ đầu tư dự án. Khi đó tranh chấp rất dễ xảy ra.
“Mô hình đầu tư BĐS dạng mua chung, bán cổ phần một sản phẩm cho nhiều nhà đầu tư không được Luật Kinh doanh BĐS quy định. Những giao dịch đầu tư trên chỉ là thỏa thuận dân sự. Vì vậy, khi đầu tư người dân cần lưu ý, tìm hiểu về pháp lý để tránh thiệt hại, tiền mất tật mang” - luật sư Hữu nói.
Một số chuyên gia cũng cho biết đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên chưa có quy định ràng buộc rõ ràng. Việc này ẩn chứa nhiều rủi ro hơn cho bản thân nhà đầu tư. Đặc biệt, với khách hàng, nếu có xảy ra rủi ro liên quan đến dự án như dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua một phần BĐS đó.
Theo chuyên gia BĐS Đỗ Hoàng Dương, hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần rất rủi ro. Đặc biệt là mua chung kèm theo cam kết lợi nhuận lại càng rủi ro hơn.
“Hình thức mua chung qua app, sàn giao dịch trực tuyến thì tài sản nhà đầu tư sở hữu không được chứng thực, không có cơ chế kiểm soát vốn, cam kết lợi nhuận có chi trả hay không vẫn phụ thuộc vào chủ đầu tư nên rủi ro rất lớn” - ông Dương cảnh báo.
| Cần cơ chế quản lý Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng chứng khoán hóa BĐS. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ blockchain và sử dụng mã token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn. Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT). Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư truyền thống. Tuy nhiên, hình thức huy động vốn này phải đảm bảo được các yếu tố pháp lý và công nghệ. Về lâu dài cần hoàn thiện các cơ chế quản lý để loại hình này phát triển phù hợp với đà phát triển của công nghệ và các loại hình đầu tư gắn liền với thị trường chứng khoán, đồng thời đề phòng nguy cơ lừa đảo theo kiểu đa cấp. HoREA sẽ tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng khoán hóa BĐS, quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) trong thời gian tới để thúc đẩy mô hình gọi vốn này có cơ hội được áp dụng phổ biến tại Việt Nam. |
