Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đang thắp lên hy vọng cho hàng triệu người lao động.

Theo đó, dự thảo đề xuất giảm lãi suất vay và đặc biệt là nâng mức thu nhập đủ điều kiện mua nhà. Đây được xem là những bước đi đột phá, gỡ bỏ các rào cản cố hữu, giúp người dân tiến gần hơn đến giấc mơ an cư.

Giảm gánh lo, thêm hy vọng cho người lao động

Đón nhận thông tin dự thảo đề xuất giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội từ 6,6%/năm theo quy định hiện hành xuống còn 5,4%/năm, anh Duy Minh (35 tuổi, công nhân tại khu công nghiệp TP.HCM) không giấu được niềm vui.

Vợ chồng anh tích cóp gần 10 năm nay, vay mượn thêm người thân được khoảng 300 triệu đồng. Với tổng thu nhập chỉ hơn 25 triệu/tháng, việc vay ngân hàng thương mại với lãi suất thả nổi là quá sức với anh.

"Nghe lãi suất có thể giảm xuống còn 5,4%, chúng tôi mừng lắm. Mỗi tháng bớt được một khoản đáng kể, áp lực trả nợ cũng nhẹ đi. Chỉ mong sao mức lãi suất này được duy trì ổn định trong thời gian dài. An cư rồi mới lạc nghiệp được, có một mái nhà ổn định, chúng tôi mới yên tâm làm việc" - anh Minh chia sẻ.

Trong khi đó, chị Lê Ngọc (28 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) lại có hoàn cảnh khác. Thu nhập hàng tháng của chị là 18 triệu đồng, mức thu nhập này khiến chị bị "lỡ duyên" với nhà ở xã hội trong nhiều năm qua vì vượt ngưỡng 15 triệu đồng/tháng theo quy định cũ. Dự thảo đề xuất nâng mức thu nhập với người độc thân lên không quá 20 triệu đồng/tháng đã mở ra cho chị một cơ hội mới.

"Với 18 triệu đồng/tháng ở TP.HCM, sau khi trừ chi phí thuê nhà, sinh hoạt chẳng dư dả được bao nhiêu, mua nhà thương mại là điều không tưởng. Nếu quy định cho nâng ngưỡng giới hạn thì tôi sẽ đủ điều kiện nộp hồ sơ. Đây thực sự là một chính sách rất thực tế, bám sát với đời sống." - chị Ngọc bày tỏ.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Viconship, hoàn toàn ủng hộ việc nâng mức khống chế thu nhập. Ông phân tích rất thực tế: "Người mua nhà ở xã hội phải chi khoảng 7-8 triệu/tháng để trả nợ gốc và lãi cho một căn hộ. Việc nâng mức thu nhập lên 20 triệu/tháng là hợp lý bởi các gia đình thu nhập thấp cũng phải còn lại một khoản tiền khoảng 12-13 triệu đồng/tháng để chi trả cho các sinh hoạt thiết yếu khác. Đó là vấn đề cần phải xem xét để đảm bảo chính sách khả thi."

Cần giải quyết đồng bộ các điểm nghẽn

Dù những đề xuất mới được đánh giá cao, giới chuyên gia cho rằng đó mới chỉ là điều kiện cần. Để chính sách phát huy tối đa hiệu quả, hàng loạt điểm nghẽn mang tính hệ thống cần được tháo gỡ triệt để.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế chỉ ra rằng việc nới lỏng điều kiện cho người mua nhà ở xã hội mới chỉ là một nửa vấn đề. Theo ông, mức lãi suất 5,4%/năm là một tín hiệu tích cực nhưng giá trị thực sự của nó nằm ở tính ổn định dài hạn.

"Nếu sau vài năm lãi suất thả nổi thì sẽ tạo rủi ro rất lớn cho người vay. Tinh thần là lãi suất phải càng giảm và ổn định thì chính sách mới đi vào cuộc sống" - ông Nghĩa nhận định.

Về mức thu nhập, ông cho rằng việc áp dụng một mức chung cho cả nước là chưa thực tế, bởi chi phí sống ở các vùng miền có sự chênh lệch rất lớn.

Tuy nhiên, mối trăn trở lớn nhất của ông Nghĩa là bài toán nguồn cung. Ông nhấn mạnh rằng đây mới là yếu tố quyết định sự thành bại của toàn bộ chính sách. Việc chỉ trông chờ vào việc khuyến khích khối tư nhân là chưa đủ, bởi bản chất của doanh nghiệp vẫn là kinh doanh và nhà ở xã hội không phải là một phân khúc hấp dẫn về lợi nhuận. Do đó, vai trò của Nhà nước phải được thể hiện mạnh mẽ hơn.

Vai trò điều tiết của Nhà nước trong việc ấn định nguồn cung vẫn là yếu tố quyết định. Nhà nước cần can thiệp sâu hơn, ví dụ kết hợp với các công ty công lập hay công đoàn để tạo ra quỹ nhà. Phải có sự điều tiết mạnh hơn, nhanh hơn thì câu chuyện này mới hiệu quả.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế

Cùng chung nỗi lo, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra hàng loạt rào cản từ phía nguồn cung. Theo ông, biên lợi nhuận định mức không còn đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa thực sự vào cuộc, không bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng, đẩy chi phí vào giá bán cuối cùng.