Quý III, giá bất động sản vẫn không giảm

Nguồn cung trên thị trường khan hiếm, nhu cầu đầu tư giá bất động sản (BĐS) vẫn rất lớn đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tăng giá bán.

Giá chỉ chực chờ tăng

Dù thị trường giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại) ảm đạm, giá bán thứ cấp thì đi ngang nhưng thị trường sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán) vẫn rục rịch tăng giá.

Ông Quốc Định (quận Gò Vấp, TP.HCM) cho biết vừa ký hợp đồng đặt cọc mua một căn hộ ở quận 12 với mức giá mở bán chính thức 46 triệu đồng/m². Đáng nói là trước đó, giá dự kiến chủ đầu tư đưa ra để khách hàng giữ chỗ hồi giữa năm nay chỉ 38-39 triệu đồng/m².

“Tôi tưởng giá chính thức chỉ cao hơn giá dự kiến 1-2 triệu đồng/m² thôi. Có thể do nguồn cung dự án căn hộ mới ít, lượng khách hàng đặt chỗ quá nhiều nên chủ đầu tư mới tăng giá. Dù giá tăng nhiều nhưng bây giờ muốn kiếm dự án mới cũng khó nên tôi chấp nhận” - ông Định chia sẻ.

Không chỉ căn hộ, giá bán dự án nhà liền thổ cũng tăng. Ông Tiến Phát (quận 9, TP.HCM) cho biết giá mở bán dự án nhà phố đã tăng khoảng 3-5 triệu đồng/m². Nhà phố xây thô mở bán giai đoạn 1 vào đầu năm 2020 chỉ 85-90 triệu đồng/m² nhưng giai đoạn 2, chủ đầu tư đã nâng lên 88-95 triệu đồng/m². Cá biệt có dự án vị trí đẹp giá đến 120-130 triệu đồng/m².

Cũng như phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ nhìn chung vẫn khan hiếm nguồn cung khi nhiều dự án đang vướng quá trình phê duyệt. Đó là lý do để chủ đầu tư tự tin tăng giá.

Theo báo cáo mới nhất của đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, trong quý III, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m² (tương đương hơn 55,7 triệu đồng/m²), tăng hơn 17% theo năm.

Đại diện JLL cho biết trong quý III, nguồn cung tiếp tục tăng với 4.968 căn được chào bán, tương ứng với mức tăng 30% theo quý. Xét về số lượng dự án, chỉ có bốn dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Đây là mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.

Dưới tác động của dịch COVID-19, để gia tăng doanh số bán hàng, các chủ đầu tư không giảm giá nhà mà thay vào đó là đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn. Chẳng hạn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn hoặc tặng phí quản lý.

Giá bán căn hộ vẫn tăng đều do nguồn cung mới khan hiếm. Ảnh: QUANG HUY

Tương tự, nhà liền thổ và BĐS công nghiệp cũng lập mặt bằng giá mới. Theo số liệu của JLL, giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ tiếp tục tăng lên 5.337 USD/m² (tương đương gần 123 triệu đồng/m²) trong quý III, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái và hơn 3% so với quý trước.

Nguyên nhân giá bán tăng được đại diện JLL đánh giá là do các dự án mới mở bán với giá cao hơn trung bình. Các chủ đầu tư cũng tự tin hơn rất nhiều do các dự án tích hợp quy mô lớn.

Giá nhà, đất vẫn tăng nhưng sẽ chậm

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn khiến giá BĐS khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao; doanh nghiệp chú trọng phát triển nhà cao cấp để bù lại chi phí, bỏ qua thị trường nhà bình dân. Để giá nhà có thể hợp lý hơn, chuyên gia cho rằng cần có sự cải cách trong cơ chế phê duyệt dự án cũng như mở ra những ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ.

Phân tích thêm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung thị trường đã giảm mạnh từ năm 2019 nhưng nhu cầu thị trường vẫn tăng. Bước sang đầu năm 2020, xu hướng nguồn cung tiếp tục giảm do các dự án bị kẹt pháp lý. Khi dịch bệnh bùng phát, ít có dự án được mở bán. Thị trường ghi nhận khả năng bán hết căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên của các chủ đầu tư lên tới khoảng 70%. Nhu cầu cao đã thúc đẩy thị trường phát triển.

“Mặt khác, mặt bằng chung giá đất bình quân không giảm, cộng với chi phí thực hiện dự án tăng thì khó có khả năng giá bán được hạ nhiệt. Theo tôi, ở thị trường sơ cấp khó có sự giảm giá mạnh. Trong thời gian tới có thể giá tăng nhưng mức tăng chậm hơn so với các năm trước” - ông Kiệt nhận định.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng với nhà đầu tư cá nhân có tài chính thì luôn luôn có cơ hội dù giá BĐS vẫn tăng. Với những nhà đầu tư trung hạn, dài hạn trong khoảng thời gian 3-5 năm thì họ vẫn sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để xuống tiền. Thời điểm này ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư lướt sóng.

Theo TS Hiển, đối với doanh nghiệp BĐS thì khó khăn chính nằm ở quỹ đất và thủ tục ra dự án mới. Hiện nay, để săn quỹ đất sạch là cực kỳ khó khăn. Giá đất quá cao nên khi ra dự án, giá bán sẽ rất cao. Do đó, những doanh nghiệp phải có năng lực thật sự để làm gia tăng giá trị của dự án. Có như vậy, người mua mới có cơ hội thu lợi tốt để chấp nhận mức giá hiện tại.