Ngày 31-10, Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức Hội nghị Đối thoại Doanh nghiệp - Chính quyền TP lần thứ 266 với chuyên đề “Hướng dẫn, trao đổi về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM".

Sử dụng quỹ bảo trì, quỹ vận hành còn thiếu minh bạch

Phát biểu tại hội nghị, bà Cao Phi Thanh Vân, Phó Giám đốc ITPC cho biết, việc vận hành chung cư hiện nay có nhiều khó khăn. Thực tế có những nơi vận hành rất tốt nếu chủ đầu tư bàn giao đúng quy định, Ban Quản trị sẽ điều hành hiệu quả, nhưng có những nơi vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề.

Để quản lý nhà chung cư, Nhà nước đã có Luật Nhà ở 2013 và các Nghị định của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, việc thực hành các quy định này vẫn còn tồn tại khá nhiều khúc mắc cần được tháo gỡ.

Ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, tính đến nay, toàn TP có 1.771 dự án đã được bàn giao cho người mua căn hộ với hàng trăm nghìn hộ dân đang sinh sống. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh về số lượng và quy mô, công tác quản lý, vận hành vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập.

Cụ thể, một số nơi phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân, Ban Quản trị và chủ đầu tư; công tác thu, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, quỹ vận hành còn thiếu minh bạch; công tác bảo trì, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy chưa đồng bộ.

"Để giải quyết các bất cập nêu trên, thời gian qua, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được xây dựng và ban hành từ Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP cũng ban hành các Chỉ thị nhằm tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy"- ông Trần Sĩ Nam nói.

Chủ đầu tư bắt buộc phải mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì

Tại hội nghị, đại diện nhiều Ban Quản trị, doanh nghiệp, cư dân và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã nêu lên nhiều vấn đề bất cập phải trong thực tiễn.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) chia sẻ, nhà chung cư ngày càng trở thành loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, công tác quản lý vận hành vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt ở cấp chính quyền địa phương và trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế của Ban Quản trị. Để ổn định và nâng cao hiệu quả quản lý, cần triển khai đồng bộ hai nhóm giải pháp trọng tâm như phổ biến pháp luật cho chính quyền cơ sở và hướng dẫn thuế rõ ràng cho Ban Quản trị.

Chính quyền cấp phường, xã là tuyến đầu trong việc tiếp nhận phản ánh, xử lý tranh chấp và giám sát hoạt động vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều cán bộ chưa được đào tạo bài bản về pháp luật nhà ở, dẫn đến lúng túng khi xử lý các tình huống phát sinh.

"Cần biên soạn tài liệu hướng dẫn thực tiễn, có ví dụ cụ thể về tranh chấp quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung- riêng, quyền tổ chức hội nghị…Bên cạnh đó là thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành giữa UBND phường, xã với Sở Xây dựng, Công an, Tòa án để xử lý tranh chấp và giám sát hoạt động Ban Quản trị"- ông Nguyễn Duy Thành đề xuất.

Một trong những vấn đề nữa được quan tâm tại hội nghị là kinh phí bảo trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng tranh chấp quỹ bảo trì tạo ra mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư về việc bàn giao quỹ; giữa cư dân với Ban Quản trị về việc quản lý, sử dụng quỹ.

Thực tế, kinh phí bảo trì của một tòa nhà 25-30 tầng có thể lên đến 20 tỉ đồng, đặc biệt khu chung cư lớn ở TP.HCM có tổng quỹ bảo trì lớn hơn rất nhiều. Với số tiền quá lớn, nếu thiếu minh bạch sẽ có nguy cơ bị trục lợi.

Ông Nguyễn Tiến Hưởng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) thông tin, kinh phí bảo trì là một trong những vấn đề gây vướng mắc và tranh chấp nhiều nhất giữa cư dân và chủ đầu tư. Tuy nhiên, các quy định pháp luật gần đây đã được điều chỉnh theo hướng bảo vệ quyền lợi của cư dân nhằm khắc phục bất cập.

Theo quy định mới, chủ đầu tư bắt buộc phải mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, phí này không được sử dụng dưới bất kỳ hình thức nào. Sau khi Ban Quản trị được thành lập, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì theo đúng quy định.

Điều này cho thấy, Luật Nhà ở hiện hành đã làm rõ và siết chặt hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền bảo trì được minh bạch và thuộc sở hữu cư dân, qua đó bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.