Hầu hết gói vay mua nhà đều có điều kiện ưu đãi rất hấp dẫn ở giai đoạn đầu tiên. Tuy nhiên, nếu thiếu kiến thức tài chính và đánh giá không đầy đủ khả năng trả nợ, người vay mua nhà sẽ có thể rơi vào bẫy lãi suất thả nổi cao sau thời gian ưu đãi, dẫn tới nguy cơ mất khả năng thanh toán và rủi ro tài sản.
Ưu đãi 0%/năm, lợi thế ban đầu hay con dao hai lưỡi?
Phải thừa nhận những gói tín dụng với lãi suất ưu đãi mà các ngân hàng công bố đã đem đến hy vọng cho nhiều người dân có thu nhập trung bình đang tìm cơ hội an cư. Tuy nhiên, thực tế hành trình tiếp cận vốn vẫn còn nhiều rào cản. Điều này không chỉ nằm ở khâu thủ tục như hồ sơ vay vốn rườm rà, khó khăn trong chứng minh thu nhập, mà còn là tâm lý e ngại vay nợ và biến động lãi suất khó lường. Hành trình an cư vì thế đôi khi sẽ rẽ sang một ngả đường gập ghềnh hơn mong đợi.
Câu chuyện của anh T, một khách hàng từng tin rằng mình “trúng mánh” khi mua nhà kèm ưu đãi có thể được xem là một ví dụ. Theo lời kể của anh T, đầu năm 2021, trong lúc tìm mua ô tô, anh T được nhân viên môi giới giới thiệu một gói combo hấp dẫn. Đó là nếu khách hàng mua xe sẽ được tặng voucher trị giá 200 triệu đồng, lãi suất 0% trong hai năm đầu khi mua căn hộ cao cấp của chủ đầu tư có liên kết với hãng xe. Trước cơ hội hiếm có, anh T nhanh chóng tìm hiểu dự án và ký hợp đồng mua căn hộ trị giá 3,4 tỉ đồng.
“Theo thỏa thuận, tôi phải thanh toán trước 25% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 850 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng 2,5 tỉ đồng trong thời hạn 30 năm. Hai năm đầu, nhờ được miễn lãi, khoản thanh toán hằng tháng khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, mọi thứ bắt đầu thay đổi từ cuối năm 2023.
Khi bước vào giai đoạn trả lãi thật, lãi suất thả nổi tăng vọt lên 14%/năm, đẩy số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng lên tới 39 triệu đồng, lúc này tôi mới thực sự sốc. Gồng gánh được vài tháng nhưng chi phí sinh hoạt ngày càng áp lực, dẫn đến năm tháng liên tiếp không trả được nợ. Ngay lập tức, khoản vay bị nhảy nhóm nợ và ngân hàng gửi thông báo yêu cầu bàn giao tài sản để làm thủ tục thanh lý. Tôi lo lắng ăn ngủ không yên vì nguy cơ thiệt hại khá lớn” - anh T than thở.
May mắn, nhờ có người thân hỗ trợ, anh T đã kịp thanh toán toàn bộ khoản nợ quá hạn và trả trước lãi, gốc của ba tháng tiếp theo để chứng minh đã có dòng tiền trở lại. Nhờ vậy, khoản vay trở về nhóm 1, tránh được nguy cơ mất nhà.
Sau đó làn sóng hạ lãi suất của các tổ chức tín dụng lại cứu anh T thêm một lần nữa. “Khi lãi suất thị trường hạ nhiệt, mức vay của tôi cũng được điều chỉnh giảm dần từ 14% về 11,7% rồi 11%/năm. Đến đầu năm 2025, mức lãi về còn 9% giúp khoản lãi và gốc phải trả hằng tháng hạ xuống còn khoảng 25 triệu đồng, dễ thở hơn hẳn so với giai đoạn trước” - anh T thở phào nói.
Trường hợp của anh T không hiếm, nhất là trong bối cảnh thị trường rầm rộ các ưu đãi “0% lãi suất”, “mua xe tặng nhà” nhưng thiếu cảnh báo rõ ràng về giai đoạn sau ưu đãi. Người vay dễ rơi vào ảo tưởng chi phí rẻ mà chưa lường hết biến động lãi suất và sức chịu đựng tài chính thực tế.
Ngoài nỗi lo lãi suất, hành trình vay vốn mua nhà cũng gặp những rào cản không nhỏ về thủ tục hành chính. Câu chuyện của chị Tú, một khách hàng ở Bình Chánh là ví dụ.
Sau 10 năm tích góp, vợ chồng chị Tú đủ tiền đặt cọc một căn hộ, lãi suất vay ưu đãi 6,5%/năm trong hai năm đầu tại một ngân hàng lớn. Thế nhưng khi làm thủ tục vay, ngân hàng liên tục yêu cầu bổ sung giấy tờ, từ hợp đồng lao động, bảng lương đến cả giấy xác nhận độc thân của người bán, người hiện đã định cư ở nước ngoài và chỉ ủy quyền cho cha mẹ thực hiện giao dịch.
Vay ngân hàng để mua nhà là một quyết định tài chính dài hạn. Người vay phải là luật sư của chính mình, hiểu rõ điều khoản hợp đồng để tránh rơi vào chiếc bẫy tài chính ngọt ngào ban đầu nhưng đầy rủi ro về sau.
Chuyên gia tài chính DƯƠNG ANH VŨ
“Tôi không nghĩ việc vay vốn lại nhiêu khê đến vậy. Cuối cùng, vì không thể đáp ứng điều kiện của ngân hàng, tôi buộc phải vay mượn từ nguồn khác thay vì vay ngân hàng như dự tính” - chị Tú kể.
Rõ ràng chính sách lãi suất ưu đãi là bước tiến tích cực nhưng nếu không đi kèm hướng dẫn cụ thể, đánh giá khả năng tài chính trung thực và cải thiện quy trình xét duyệt thì không ít người sẽ tiếp tục mắc kẹt trong “bẫy lãi suất”, nơi giấc mơ có nhà dễ dàng biến thành gánh nặng cho người đi vay.
Đừng để lãi suất mật ngọt đánh lừa
Với các chính sách tín dụng ưu đãi hiện nay, cơ hội sở hữu nhà ở là có thật nhưng người vay cần phải hiểu rõ chương trình vay và thật sự kiểm soát được rủi ro.
Anh Tâm, nhân viên văn phòng, chia sẻ: “Đi vay ngân hàng để mua nhà với tâm trạng thư thái nhất thì vốn tự có nên ở mức 50%-60% là phù hợp. Với mức vốn tự có này, khách hàng sẽ giảm bớt áp lực tài chính. Hơn nữa, khi đi vay ngân hàng tôi không đưa tiêu chí lãi suất ưu đãi lên hàng đầu mà tìm hiểu kỹ lãi suất sau ưu đãi là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng chi trả của mình không? Bên cạnh đó, người vay cần yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ thông tin về các loại phí đi kèm. Trong đó, phí trả nợ trước hạn là khoản thường bị bỏ sót và có thể khiến người vay mất 1%-3% số tiền trả trước. Một số ngân hàng còn yêu cầu mua bảo hiểm khoản vay (thường là bảo hiểm nhân thọ), khiến tổng chi phí vay bị đội lên đáng kể nếu không được giải thích minh bạch từ đầu.
Ngoài ra, cũng cần phải tìm hiểu thêm về việc sau khi trả trước thì dư nợ sẽ được tính như thế nào. Bởi có những ngân hàng họ ngưng tính gốc một thời gian sau khi khách hàng trả một phần gốc trước hạn”.
Theo ông Dương Anh Vũ, chuyên gia tài chính ngân hàng, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn, điều quan trọng nhất mà người đi vay cần làm không phải là chọn ngân hàng có lãi suất thấp nhất mà là lựa chọn giải pháp tài chính phù hợp nhất với khả năng trả nợ của bản thân.
Bước đầu tiên là xác định thu nhập ròng hàng tháng, tức là phần thu nhập sau khi đã trừ đi các chi phí sinh hoạt cố định. Nguyên tắc an toàn tài chính được khuyến nghị chỉ nên dành tối đa 40% thu nhập để trả nợ vay mỗi tháng. Ví dụ, nếu bạn có thu nhập ròng 30 triệu đồng, khoản chi trả nợ lý tưởng không vượt quá 12 triệu đồng/tháng.
Tiếp theo, hãy so sánh các gói vay theo hai yếu tố chính, thời hạn vay và lãi suất (bao gồm cả giai đoạn ưu đãi và sau ưu đãi). Gói vay dài hạn giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng nhưng tổng chi phí lãi phải trả sẽ cao hơn. Trong khi đó, vay ngắn hạn tiết kiệm chi phí lãi nhưng đòi hỏi dòng tiền trả nợ lớn hơn trong từng kỳ.
Ngân hàng nỗ lực thiết kế “gói vay đẹp”
Ông Từ Tiến Phát, Tổng Giám đốc Ngân hàng ACB, cho biết hưởng ứng chủ trương của Chính phủ về gói tín dụng hỗ trợ người trẻ an cư, ACB là ngân hàng tiên phong triển khai sản phẩm vay phù hợp ngay từ những ngày đầu. Chỉ sau chưa đầy ba tháng đã có hơn 2.000 khách hàng được tiếp cận vốn với tổng số tiền giải ngân vượt 3.000 tỉ đồng, một tín hiệu tích cực cho thấy nhu cầu lớn và chính sách đúng hướng.
Các gói vay tại ACB được thiết kế linh hoạt với lãi suất ưu đãi cố định trong ba tháng, một năm, hai năm, ba năm hoặc năm năm, giúp khách hàng chủ động lựa chọn theo khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn.
Bên cạnh đó, ACB cũng nỗ lực tiết giảm chi phí, chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm lãi suất, hỗ trợ khách hàng vượt qua khó khăn. Tính đến nay, ngân hàng đã dành hơn 3.000 tỉ đồng lợi nhuận để giảm lãi suất cho hàng loạt khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, khẳng định cam kết đồng hành cùng người dân trên hành trình ổn định và phát triển.
Lãi suất vay hấp dẫn giúp nhiều người có thể mua nhà
(PLO)- Những gói tín dụng ưu đãi đang từng bước chuyển từ khẩu hiệu thành đòn bẩy tài chính, giúp người dân thêm tự tin lập kế hoạch mua nhà, ổn định cuộc sống.
