Đó là ý kiến của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tại hội thảo "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách" do tạp chí Bất Động sản Việt Nam tổ chức ngày 26-12.
Theo TS Nghĩa, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo, trong đó có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Từ đó phát sinh nhu cầu về nhà ở rất lớn, hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến.
Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường không minh bạch, không rõ ràng.
Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: AH
Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm làm thị trường ngày càng không minh bạch.
Thứ ba là không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu, từ cha mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch nên giao dịch được tiến hành thuận lợi.
“Phân tích như vậy để thấy rằng thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về pháp lý. Người mua rất ngại vì họ có thể phải đối diện với rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào” - TS Nghĩa phân tích.
Ông lấy dẫn chứng về các nước rất chú trọng đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Như ở Mỹ, họ cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách “trả tiền cho để bỏ hoang”. Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa.
Riêng đối với Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, vì không có quyền sở hữu nên không có quyền mua đứt, bán đoạn, từ đó xuất hiện hình thức thuê lại. Song những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra mà lại không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi hay không.
Xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị cho đất nông nghiệp.
"Ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự. Nghĩa là thị trường này chưa có sự thanh khoản nên ngân hàng không dám nhận là tài sản thế chấp" - ông nói.
TS.Nghĩa cho rằng phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Doanh nghiệp sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai.
"Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an. Thực ra cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp" - ông nói.
