Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay là nút thắt lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường có thể trượt vào suy thoái, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.
Đụng đâu cũng vướng mắc thủ tục
Là đơn vị chuyên xây nhà cho thuê, nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP.HCM nhưng mấy năm nay các dự án của Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Lê Thành vẫn đang nằm chờ thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, dẫn chứng dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) hiện không có cơ quan nào trình UBND TP cho công ty điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Lý do là theo Sở KH&ĐT, Luật Đầu tư mới quy định chỉ khi dự án phù hợp với quy hoạch mới trình UBND TP chấp thuận đầu tư. Còn Sở QH-KT và UBND huyện Bình Chánh lại trả lời chưa trình điều chỉnh quy hoạch cục bộ được khi chưa có văn bản của Sở KH&ĐT trình UBND TP.
 |
Thị trường bất động sản mong chờ những đổi mới quyết liệt về chính sách để có thể phục hồi mạnh mẽ trong năm nay.Ảnh minh họa: QUANG HUY |
“Thủ tục nào có trước, có sau nếu không có quy định rõ ràng, thống nhất thì doanh nghiệp (DN) chịu thiệt” - ông Nghĩa nói.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long đã thực hiện tám dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và hai dự án NƠXH, tổng số 3.000 căn hộ. Dự án đã bàn giao nhà cho người mua hơn ba năm nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá bán NƠXH nên không thể làm được sổ hồng.
Nhiều DN khác lại chịu chung vướng mắc là chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất nên chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý, dẫn đến hàng ngàn người mua nhà chưa được cấp sổ. Ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, cũng cho rằng thủ tục pháp lý vẫn là nút thắt lớn nhất các DN BĐS kỳ vọng được tháo gỡ trong năm 2023.
Cần có quy trình thủ tục thống nhất
Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng cần có thủ tục thống nhất, tránh tình trạng hiện nay không chỉ DN mà các sở, ngành cũng có lúc lúng túng, đùn đẩy, không biết thủ tục nào làm trước, thủ tục nào làm sau. Khi thủ tục đồng bộ thì cơ quan chức năng làm đúng trách nhiệm, dự án của DN không phải nằm chờ 3-5 năm như hiện nay. Thời gian thủ tục kéo dài khiến chi phí dự án đội lên, từ đó mới đẩy giá nhà tăng cao.
“Bên cạnh đó, phải tháo được vướng mắc thủ tục thì nguồn cung nhà ở mới dồi dào, có nhiều sự lựa chọn, giá nhà sẽ ổn định, hợp lý hơn” - ông Nghĩa nói.
Ông Lê Hoàng Châu thống nhất quan điểm không giải cứu thị trường, DN BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường tự điều chỉnh, tự điều tiết. DN sẽ chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất.
Lãnh đạo HoREA đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, NƠXH cần phải thống nhất các bước rõ ràng. Cụ thể như quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại cần quy định bốn bước như sau:
Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại do Sở KH&ĐT thực hiện. Như vậy sẽ giải quyết được ách tắc hiện nay là không biết thủ tục nào có trước, có sau.
Bước 2: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do Sở Xây dựng (hoặc Sở QH-KT) thực hiện.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất, cấp giấy phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Xây dựng thực hiện.
Bước 4: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng.
Thủ tục hành chính thống nhất thì giá nhà mới giảm
 |
Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, để giá nhà giảm hay có nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho người dân thì cần “hai nhà” là Nhà nước và nhà phát triển BĐS cùng phối hợp. Khi dự án làm thủ tục mất nhiều thời gian, chờ đợi tính tiền sử dụng đất… thì chi phí tài chính sẽ tăng lên, giá bán sản phẩm sẽ phải cao lên chứ không thể rẻ được. Như vậy, để giảm giá nhà cần giải pháp tổng thể chứ một mình DN không thể làm được.
Nhà nước, cụ thể là các bộ, ngành, địa phương cần thống nhất một quy trình thủ tục, đồng bộ để DN nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý, triển khai dự án sớm nhất. Quy trình cũng cần quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước để tránh tâm lý sợ trách nhiệm của cán bộ, công chức.
Doanh nghiệp BĐS cùng chung tay với cơ quan chức năng
 |
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Khôi đánh giá trong năm 2022 thị trường BĐS Việt Nam trải qua nhiều thử thách về nguồn vốn, cơ cấu nguồn lực, chính sách phát triển nhà ở và thị trường chưa đồng bộ...
Trước tình hình đó, ngày 17-11-2022, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định thành lập tổ công tác rà soát, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường. Tiếp đó, ngày 14-12-2022, Thủ tướng còn ban hành công điện đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ sẽ tạo ra nhiều thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường.
DN cũng phải chung tay với các ngành, các cấp từng bước chủ động giải quyết khó khăn và đưa ra các giải pháp thiết thực, vươn lên phát triển thị trường.
“Chúng ta tập trung vào một số mục tiêu ưu tiên như đầu tư NƠXH, nhà ở công nhân; tập trung đóng góp các ý kiến sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các cơ chế, chính sách, giải pháp nhằm phát triển một thị trường lành mạnh và bền vững” - ông Khôi nói. KIÊN CƯỜNG
