Khó khăn đan xen cơ hội là đánh giá chung của các chuyên gia, doanh nghiệp về thị trường bất động sản (BĐS) nửa cuối năm 2022 tại hội thảo với chủ đề “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do Cafeland tổ chức ngày 28-6.
Theo quan sát của Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thị trường từ năm 2016 đến năm 2019 đã có nhiều lo lắng hơn mức bình thường. Những năm 2020-2021 đã lập mặt bằng giá mới ở một số khu vực do có tiềm lực, hạ tầng phát triển.
Xác định khu vực động lực
Cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, hình thành các phong trào homestay, farmstay… Hiện nay những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực.
Khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.
Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân. Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư tại đây.
"Ít tiền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu/m2, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành... xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ.
Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9 cũ, quận Thủ Đức cũ (nay là TP Thủ Đức).
Căn hộ Thủ Đức mức giá trung bình là 50 triệu đồng/m2, 60 triệu đồng/m2 là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này" - TS Hiển dự báo.
 |
Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 gặp hai khó khăn về dòng tiền lẫn pháp lý. |
Thanh khoản kém kéo dài đến cuối năm
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như vậy.
Theo TS Khương, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm là pháp lý và dòng tiền. Chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khóa để áp dụng quản lý cho BĐS.
"Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là BĐS nhà ở mà điều gây khó đầu tiên là pháp lý. Đây là yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có" - TS Khương phân tích.
Lợi thế của thị trường Việt Nam là thị trường BĐS rất nhỏ. Riêng BĐS nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là BĐS du lịch.
Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là BĐS công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến BĐS nhà ở.
Vì thế, theo ông Khương, dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp.
Các ý kiến khác cũng chỉ ra vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là thể chế pháp luật. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển.
Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS.
